Коротко
В сделке с недвижимостью в Румынии банк, нотариус, адвокат и застройщик или посредник являются «субъектами, обязанными сообщать» согласно Закону 129/2019 о предотвращении отмывания денег. Каждый из них обязан идентифицировать вас, понять цель сделки, а когда это оправдано риском, проверить источник средств. Если проверка не завершена, закон предписывает не совершать сделку, поэтому упорядоченный пакет документов является практическим условием подписания.
Главное
- 1Согласно статье 5 Закона 129/2019, банки, нотариусы, адвокаты, посредники и застройщики являются субъектами, обязанными сообщать.
- 2Операции с наличными и международные переводы от 10 000 евро сообщаются в ONPCSB в обычном порядке в течение 3 рабочих дней. Это не признак подозрения.
- 3Согласно статье 11(9), субъект, обязанный сообщать, который не завершил проверку клиента, не совершает сделку.
- 4Закон не устанавливает перечня документов; для каждого источника средств, такого как заработная плата, продажа квартиры, дарение, наследство или криптовалюта, существуют свои принятые документы.
- 5Платите с одного счёта на своё имя. Платёж от несвязанной третьей стороны является фактором риска по закону.
Израильские покупатели иногда удивляются, когда нотариус или банк в Румынии просит их объяснить, откуда деньги. Это не выражение подозрения; это законная обязанность, распространяющаяся на каждого специалиста в сделке. Вопрос не в том, есть ли у вас деньги, а в том, можете ли вы показать на бумаге, как они к вам поступили. Тот, кто готовит ответ заранее, избегает отсрочек подписания.
Почему вас спрашивают, откуда деньги?
Источником является Закон 129/2019, направленный на предотвращение отмывания денег и финансирования терроризма. Закон определяет ряд специалистов как «субъектов, обязанных сообщать», и обязывает их знать клиента и сделку, а при необходимости также выяснять, откуда поступили деньги. Закрытого перечня документов в нём нет, поэтому каждый банк и каждая нотариальная контора составляют собственный перечень. Общий знаменатель: документально подтверждённая цепочка, связывающая источник денег со счётом, с которого производится платёж.
Операции с наличными и международные переводы от 10 000 евро сообщаются в ONPCSB в обычном порядке в течение 3 рабочих дней. Это не признак подозрения.
Кто проверяет деньги в сделке и на основании какой статьи?
| Кто | Почему он проверяет | Статья Закона 129/2019 |
|---|---|---|
| Румынский банк, который получает или отправляет деньги | Банки являются субъектами, обязанными сообщать | 5(1)(a) |
| Нотариус, удостоверяющий сделку | Нотариус является субъектом, обязанным сообщать, когда занимается покупкой или продажей недвижимости | 5(1)(f) |
| Адвокат, сопровождающий покупку | Адвокаты включены на тех же условиях, что и нотариусы | 5(1)(f) |
| Застройщик или посредник | Посредники и застройщики являются субъектами, обязанными сообщать | 5(1)(h) |
Поэтому один и тот же вопрос может поступить к вам с трёх разных сторон. Каждая из них обязана провести проверку отдельно. Сообщения поступают в подразделение финансовой разведки Румынии, ONPCSB (Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor, Национальное управление по предотвращению отмывания денег).
Что включает проверка и когда она ужесточается?
Базовая проверка, называемая «знай своего клиента», определена в статье 11 закона. На практике она включает пять составляющих:
| Составляющая | Что это означает для вас |
|---|---|
| Идентификация и верификация | Предъявление надёжного и независимого документа, удостоверяющего личность, ещё до сделки |
| Бенефициарный владелец | При покупке через компанию раскрытие фактических контролирующих лиц |
| Цель сделки | Объяснение характера сделки и того, для чего она совершается |
| Соответствие профилю | Сделка должна соответствовать тому, что о вас известно, и иногда это включает источник средств |
| Тот, кто действует от вашего имени | Представитель по доверенности также проходит идентификацию и верификацию |
Когда риск возрастает, статья 17 обязывает провести более углублённую проверку. Для покупателей недвижимости особенно актуальны две ситуации. Первая: необычно крупная или сложная сделка, не соответствующая обычной модели, и тогда необходимо изучить её контекст и цель. Вторая: высокопоставленные публичные лица, их родственники и приближённые, в отношении которых необходимо выяснить и происхождение денег, и происхождение состояния, как минимум в течение года после оставления должности. Среди факторов риска, упомянутых в законе, есть также платёж, поступающий от неизвестной третьей стороны или от стороны, не связанной со сделкой.
Согласно статье 11(9), субъект, обязанный сообщать, который не может завершить проверку, не совершает сделку, а при наличии оснований для подозрения сообщает о подозрительной операции. На практике один недостающий документ может отсрочить подписание.
Означает ли сообщение о вашем переводе наличие подозрения?
Вовсе нет. Часть сообщений направляется в силу закона по каждой операции, превышающей определённый порог:
| Что сообщается | Порог | Статья |
|---|---|---|
| Операции с наличными, включая связанные операции | От 10 000 евро, в эквиваленте в леях | 7(1) |
| Банковские переводы в Румынию и из Румынии | От 10 000 евро | 7(3) |
| Срок сообщения в ONPCSB | До 3 рабочих дней с момента операции | 7(7) |
Тот, кто финансирует покупку из-за рубежа, почти наверняка превысит порог перевода, так что сообщение будет направлено в любом случае и ничего о вас не говорит. Материалы проверки субъект, обязанный сообщать, хранит пять лет с окончания отношений или совершения операции (статья 21(2)).
Какие документы объясняют каждый источник средств?
Это не законодательный перечень, а сводка того, что обычно принимается. Каждый субъект определяет требования сам, поэтому стоит получить от него письменный перечень на раннем этапе.
| Источник средств | Что обычно его объясняет |
|---|---|
| Заработная плата и сбережения | Расчётные листы или форма 106 и банковские выписки, показывающие, как накапливались сбережения |
| Продажа квартиры | Договор купли-продажи и банковская выписка, показывающая поступление выручки на ваш счёт |
| Дарение от семьи | Подписанное письмо о дарении, банковская выписка дарителя, показывающая перевод, и документ, подтверждающий родство |
| Наследство | Решение о наследовании или решение об утверждении завещания с апостилем и присяжным переводом, а также банковская выписка, показывающая получение денег |
| Кредит или ипотека под квартиру в вашей собственности | Кредитный договор и подтверждение кредитора о его предоставлении |
| Доход от бизнеса или дивиденды | Финансовая отчётность, решение о распределении и подтверждение бухгалтера |
| Снятие средств из пенсионного фонда, накопительного фонда или фонда повышения квалификации | Подтверждение фонда о снятии средств |
| Криптовалюта | Отчёты биржи о покупке, продаже и конвертации, а также перевод с биржи на банковский счёт |
- Объясняйте движения, а не только остатки. Чаще всего задаётся вопрос о крупном поступлении без объяснения, поэтому каждое существенное поступление должно сопровождаться объясняющим его документом.
- Переводите по требованию. Заранее уточните, какие документы требуют перевода на румынский, а какие апостиля, и не переводите сверх этого.
- Криптовалюта требует полной документации. Банки знают отчёты криптобирж хуже, чем расчётные листы, поэтому подготовьте всю цепочку и заранее выясните, готов ли принимающий банк принимать такие средства.
Как собрать пакет из Израиля?
- Схема: одна страница, описывающая суммы, источники, счета, через которые проходили деньги, и даты.
- Один счёт: платёж производится со счёта, зарегистрированного на имя лица, указанного покупателем в договоре. Перевод со счёта родственника или компании порождает дополнительный вопрос.
- Письменные перечни: от банка, принимающего деньги, от нотариуса, а при финансировании и от кредитующего банка.
- Сбор и перевод: заказ документов, апостилей и присяжных переводов. Этот этап обычно занимает больше всего времени, поэтому его начинают рано.
- Подтверждения переводов: сохранение подтверждения SWIFT (MT103) по каждому платежу как доказательства того, что деньги ушли с вашего счёта.
- Ваш адвокат: проверка пакета до подачи. Нотариус не является стороной, а адвокат застройщика работает на застройщика.
Если часть цены финансируется, банк проверит также доход. По практике румынских банков финансирование может достигать 70% цены, так что собственный капитал, не менее 30%, - это та часть, которую должен объяснить пакет об источнике средств.
А как насчёт обратного направления: куда идут деньги?
Документальный след работает в обоих направлениях. Так же как вы показываете, откуда поступают деньги, сделка должна показывать, куда именно они уходят. Если просят перевести выручку на счёт представителя продавца по доверенности, а не на счёт самого продавца, требуйте, чтобы доверенность прямо разрешала получение денежных средств, или прямого подтверждения от продавца. Отказ или уклонение - сигнал остановиться и проверить.
Что сделать до подписания?
Подготовьте пакет до выбора объекта: страница со схемой движения денег, документы по каждому источнику и один счёт на ваше имя. Сопровождая покупателя, мы составляем вместе с ним перечень документов с учётом письменных требований банка и нотариуса, а также проверяем реквизиты счёта получателя на стороне продавца. Проверки по румынскому праву проводятся нотариусом, банком и адвокатом, имеющим право практики в Румынии.
Сказанное в настоящей статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридической или финансовой консультации. Правила актуальны на октябрь 2026 года, а документы, которые требует каждый банк и нотариус, могут различаться. Перед сделкой запросите письменный перечень и проконсультируйтесь с независимым адвокатом.
Частые вопросы
Обязан ли нотариус в Румынии проверять, откуда мои деньги?
Да, когда это оправдано риском. Согласно Закону 129/2019, нотариус является субъектом, обязанным сообщать, когда занимается покупкой или продажей недвижимости, и он обязан идентифицировать вас, понять цель сделки и проверить, что она соответствует тому, что о вас известно, включая источник средств, когда это имеет значение.
Сообщается ли мой перевод в Румынию властям?
Международные переводы от 10 000 евро в обычном порядке сообщаются банком в ONPCSB в течение 3 рабочих дней. Это автоматическое сообщение, а не признак подозрения.
Что произойдёт, если я не смогу подтвердить источник средств?
Согласно статье 11(9) Закона 129/2019, субъект, обязанный сообщать, который не завершил проверку, не совершает сделку. На практике подписание может быть отложено до завершения пакета.
Может ли родственник оплатить часть цены?
Может, но это необходимо объяснить: письмо о дарении, банковская выписка дарителя и подтверждение родства. Платёж от несвязанной третьей стороны является фактором риска по закону, поэтому проще, чтобы деньги сначала поступили на ваш счёт вместе с документами.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.