Pe scurt
Verificarea juridică înainte de achiziția unei proprietăți în România acoperă patru domenii: structura proprietății și înscrierea, situația imobilului din extrasul de carte funciară, dezvoltatorul sau vânzătorul și angajamentele scrise din structura tranzacției. Verificarea o face un avocat pe care îl angajați dumneavoastră, deoarece avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. O problemă descoperită înainte de semnare este o negociere; după semnare, este deja un litigiu.
Ce este important de reținut
- 1Avocatul dezvoltatorului datorează loialitate clientului său, chiar și atunci când este onest și profesionist. Verificarea dumneavoastră trebuie făcută de cineva care vă reprezintă numai pe dumneavoastră.
- 2Potrivit regulilor „Legii Nordis” (Legea 207/2025, în prezent la articolul 422 din Legea 169/2026), avansul de rezervare este plafonat la 5% și la 60 de zile, cu restituire integrală în 30 de zile dacă tranzacția a eșuat din culpa exclusivă a dezvoltatorului.
- 3Înainte de antecontract într-un proiect în faza de plan: autorizație înscrisă, extras pentru unitate, notar, plafoane de cheltuieli și cont dedicat.
- 4O înscriere curată nu înseamnă întotdeauna o proprietate curată, de aceea verificarea este atât juridică, cât și urbanistică.
- 5O clauză de competență în favoarea instanțelor din Israel pentru o proprietate din România vă poate lăsa cu o hotărâre greu de executat acolo.
„Dezvoltatorul are un avocat care se ocupă de tot, nu e suficient?” Întrebarea este pusă cu bună-credință, de cele mai multe ori după ce randările v-au convins deja. Răspunsul este nu, și nu este o chestiune de suspiciune, ci de structură: un avocat datorează loialitate clientului care l-a angajat. Verificarea care vă protejează trebuie făcută de un avocat pe care l-ați angajat dumneavoastră și care nu are niciun interes ca tranzacția să se încheie.
De ce să faceți verificarea înainte de semnare și nu după?
Pentru că, în cazul aceleiași probleme, momentul schimbă totul. Înainte de semnare, ea este un subiect de negociere sau un motiv de despărțire ordonată; după semnare, este temei pentru o acțiune în instanță, cu tot costul și timpul pe care le presupune.
Într-un proiect în faza de plan, legea română protejează și etapa intermediară. Potrivit regulilor Legii 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis”, care din 25.8.2026 se regăsesc la articolul 422 alineatele (6)-(11) din codul de urbanism și construcții (Legea 169/2026), avansul de rezervare este plafonat la 5% din preț și la o perioadă de 60 de zile. Dacă tranzacția a eșuat din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie banii integral în 30 de zile. Semnificația: retragerea dintr-o tranzacție problematică descoperită la timp nu ar trebui să coste o avere.
Potrivit regulilor „Legii Nordis” (Legea 207/2025, în prezent la articolul 422 din Legea 169/2026), avansul de rezervare este plafonat la 5% și la 60 de zile, cu restituire integrală în 30 de zile dacă tranzacția a eșuat din culpa exclusivă a dezvoltatorului.
Ce verifică avocatul dumneavoastră?
| Domeniul | Ce se verifică | De ce contează |
|---|---|---|
| Proprietate și înscriere | Că dreptul pe care îl veți primi - proprietate, drept de superficie (drept de folosință asupra terenului) sau deținere prin intermediul unei societăți românești - este definit în contract și înscris în cartea funciară | Numai înscrierea în cartea funciară (Cartea Funciară) face dreptul opozabil oricărui terț; cine nu este cetățean al Uniunii Europene nu înscrie terenul direct pe numele său |
| Situația imobilului | Extras de carte funciară actual: identitatea proprietarului în raport cu vânzătorul efectiv, ipoteci și sechestre, notări și drepturi ale terților, concordanța dintre înscriere și teren | O proprietate care arată perfect poate fi „ocupată” din punct de vedere juridic |
| Dezvoltatorul sau vânzătorul | Înregistrarea societății în România, proiecte anterioare efectiv predate, soliditatea financiară, transparența documentelor și respectarea regulilor Legii Nordis | Într-un proiect nou, proprietatea valorează exact cât cel care o construiește |
| Structura tranzacției | Notar român, înscriere direct pe numele dumneavoastră, o limbă pe care o înțelegeți, avocat independent și o persoană identificată care rămâne și după predare | Un angajament scris valorează mai mult decât orice promisiune verbală |
Un extras fără sarcini nu înseamnă că nu există o problemă urbanistică. De aceea verificarea este dublă: juridică, în raport cu cartea funciară, și urbanistică, în raport cu autorizațiile și situația din teren.
Ce documente să cereți înainte de antecontract într-un proiect în faza de plan?
Când cumpărați o unitate care nu a fost încă construită, acestea sunt cele cinci lucruri pe care trebuie să le aveți înainte de semnare:
- Autorizație de construire înscrisă în cartea funciară.
- Extras de carte funciară pentru unitatea dumneavoastră. Potrivit noilor reguli, și pentru o unitate viitoare se deschide o carte funciară proprie.
- Antecontract încheiat exclusiv în fața notarului. Notarul solicită înscrierea în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare, astfel încât o vânzare dublă devine vizibilă în extras.
- Plafoane de cheltuieli din avansuri: dezvoltatorul poate cheltui până la 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea acesteia, până la 20% pentru instalații.
- Cont bancar dedicat proiectului, din care banii sunt eliberați numai cu aprobarea unui diriginte de șantier.
Când trebuie să fie finalizată fiecare verificare?
| Înainte de această etapă | Trebuie să fie verificat |
|---|---|
| Plata avansului de rezervare | Structura proprietății, extrasul de carte funciară actual, înregistrarea dezvoltatorului și proiectele anterioare |
| Semnarea antecontractului | Autorizația înscrisă, extrasul pentru unitate, notarul, plafonul avansului de rezervare și contul dedicat |
| Contractul final și înscrierea pe numele dumneavoastră | Concordanța dintre ceea ce a fost efectiv predat și contract, precum și înscrierea dreptului în cartea funciară pe numele dumneavoastră |
Ca durată, o astfel de verificare ia de regulă câteva săptămâni și se desfășoară în paralel cu restul procesului.
De ce să verificați clauza de competență din contract?
Clauza de competență pare o clauză tehnică de la sfârșitul contractului, dar într-o tranzacție privind o proprietate din România ea stabilește unde vor fi soluționate litigiile. O hotărâre israeliană nu poate fi executată direct în România, iar o instanță din Israel nu dă dispoziții autorităților de acolo. Cine alege competența instanțelor israeliene poate descoperi că fiecare întrebare privind dreptul român necesită o opinie de specialitate și traducere și că, la finalul procesului, este necesară o procedură separată de recunoaștere în România. O instanță română, în schimb, pronunță hotărâri care pot fi executate pe plan local. Această clauză se verifică înainte de semnare, nu atunci când există deja un litigiu.
Se poate face întreaga verificare din Israel?
Verificarea propriu-zisă, da. Extrasul de carte funciară se comandă online, o procură legalizată cu apostilă îi permite avocatului să acționeze în numele dumneavoastră, iar întâlnirile au loc prin apel video. Semnarea în fața notarului român este partea care nu se face de la distanță: veniți personal sau dați o procură cuiva care va semna în numele dumneavoastră.
Ce trebuie făcut înainte de semnare și cum vă însoțim
Înainte de a transfera bani, verificați structura juridică, nu doar prețul și fotografiile. Însoțim cumpărătorii israelieni în această verificare: citim contractul și extrasele de carte funciară, identificăm clauzele care trebuie modificate și coordonăm lucrul cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează actele potrivit legii locale.
Cele de mai sus sunt informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu înlocuiesc o verificare juridică și urbanistică individuală efectuată de un avocat care vă reprezintă.
Întrebări frecvente
Ce include verificarea juridică înainte de achiziția unei proprietăți în România?
Patru domenii: structura proprietății și înscrierea în cartea funciară, situația imobilului potrivit unui extras de carte funciară actual, verificarea dezvoltatorului sau a vânzătorului și a respectării de către acesta a regulilor Legii Nordis și angajamentele scrise din structura tranzacției. Pe lângă acestea, se verifică și latura urbanistică.
De ce să nu vă bazați pe avocatul dezvoltatorului?
Pentru că acesta îl reprezintă pe dezvoltator. Poate explica documentele, dar controlul îl face un avocat pe care îl angajați dumneavoastră și care nu are niciun interes în încheierea tranzacției.
Ce se întâmplă cu avansul de rezervare dacă verificarea descoperă o problemă?
Potrivit regulilor Legii Nordis, avansul de rezervare este plafonat la 5% și la 60 de zile, iar dacă tranzacția a eșuat din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta îl restituie integral în 30 de zile.
Este recomandat să stabiliți în contract competența instanțelor din Israel?
Într-o tranzacție privind o proprietate din România, competența instanțelor israeliene vă poate lăsa cu o hotărâre care necesită o procedură separată de recunoaștere în România. Este recomandat să analizați clauza împreună cu avocatul înainte de semnare.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.