Коротко
Юридическая проверка перед покупкой недвижимости в Румынии охватывает четыре сферы: структуру собственности и регистрацию, состояние объекта по выписке, застройщика или продавца, а также письменные обязательства в структуре сделки. Проверку проводит адвокат, которого нанимаете вы, поскольку адвокат застройщика представляет застройщика. Проблема, выявленная до подписания, - это предмет переговоров; после подписания это уже спор.
Главное
- 1Адвокат застройщика обязан хранить верность своему клиенту, даже когда он добросовестен и профессионален. Вашу проверку должен проводить тот, кто представляет только вас.
- 2Согласно правилам «закона Nordis» (Закон 207/2025, ныне статья 422 Закона 169/2026), плата за бронирование ограничена 5% и 60 днями, с полным возвратом в течение 30 дней, если сделка сорвалась исключительно по вине застройщика.
- 3До предварительного договора по проекту на стадии котлована: зарегистрированное разрешение, выписка по единице, нотариус, лимиты расходования и специальный счёт.
- 4Чистая запись не всегда означает чистый объект, поэтому проверка является одновременно юридической и планировочной.
- 5Оговорка о подсудности израильскому суду в отношении объекта в Румынии может оставить вас с решением, которое там трудно исполнить.
«У застройщика есть адвокат, который всем занимается, разве этого недостаточно?» Этот вопрос задают добросовестно, как правило, после того как визуализации уже убедили. Ответ - нет, и дело не в подозрении, а в структуре: адвокат обязан хранить верность клиенту, который его нанял. Проверку, защищающую вас, должен проводить адвокат, которого наняли вы и который не заинтересован в том, чтобы сделка была закрыта.
Почему проверку нужно проводить до подписания, а не после?
Потому что при одной и той же проблеме всё решает момент. До подписания она является предметом переговоров или причиной для упорядоченного расставания; после подписания это основание для иска со всеми связанными с ним расходами и временем.
В проекте на стадии котлована румынский закон защищает и промежуточный этап. Согласно правилам Закона 207/2025, именуемого «законом Nordis», которые с 25.8.2026 содержатся в статьях 422(6)-(11) Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026), плата за бронирование ограничена 5% цены и сроком в 60 дней. Если сделка сорвалась исключительно по вине застройщика, он возвращает деньги в полном объёме в течение 30 дней. Вывод: выход из проблемной сделки, выявленной вовремя, не должен стоить целого состояния.
Согласно правилам «закона Nordis» (Закон 207/2025, ныне статья 422 Закона 169/2026), плата за бронирование ограничена 5% и 60 днями, с полным возвратом в течение 30 дней, если сделка сорвалась исключительно по вине застройщика.
Что проверяет ваш адвокат?
| Сфера | Что проверяют | Почему это важно |
|---|---|---|
| Собственность и регистрация | Что право, которое вы получите, - собственность, Superficie (право пользования землёй) или владение через румынскую компанию, - определено в договоре и регистрируется в реестре недвижимости | Только регистрация в реестре (Cartea Funciară) придаёт праву силу в отношении любого третьего лица; тот, кто не является гражданином Евросоюза, не регистрирует землю напрямую на своё имя |
| Состояние объекта | Актуальная выписка (Extras de Carte Funciară): соответствие собственника фактическому продавцу, ипотеки и аресты, отметки о предостережении и права третьих лиц, соответствие записи фактическому состоянию | Объект, который выглядит идеально, может быть юридически «занят» |
| Застройщик или продавец | Регистрация компании в Румынии, ранее фактически сданные проекты, финансовая устойчивость, прозрачность документов и соблюдение правил закона Nordis | В новом проекте объект стоит ровно столько, сколько стоит тот, кто его строит |
| Структура сделки | Румынский нотариус, регистрация непосредственно на ваше имя, понятный вам язык, независимый адвокат и идентифицированное лицо, остающееся после передачи объекта | Письменное обязательство стоит больше любого устного обещания |
Выписка без обременений не означает отсутствия планировочной проблемы. Поэтому проверка двойная: юридическая по реестру недвижимости и планировочная по разрешениям и фактическому состоянию.
Какие документы требовать до предварительного договора по проекту на стадии котлована?
При покупке единицы, которая ещё не построена, вот пять вещей, которые должны быть у вас на руках до подписания:
- Разрешение на строительство, зарегистрированное в реестре недвижимости.
- Выписка по вашей конкретной единице. Согласно новым правилам, и для будущей единицы открывается собственный лист объекта.
- Предварительный договор только у нотариуса. Нотариус подаёт заявление о регистрации в день подписания или на следующий рабочий день, так что двойная продажа обнаруживается в выписке.
- Лимиты расходования авансов: застройщик вправе расходовать до 25% цены на каркас, а после его завершения до 20% на инженерные системы.
- Специальный банковский счёт проекта, с которого деньги списываются только с одобрения инженера технического надзора.
Когда каждая проверка должна быть завершена?
| До этого этапа | Должно быть проверено |
|---|---|
| Уплата платы за бронирование | Структура собственности, актуальная выписка, регистрация застройщика и предыдущие проекты |
| Подписание предварительного договора | Зарегистрированное разрешение, выписка по единице, нотариус, лимит платы за бронирование и специальный счёт |
| Окончательный договор и регистрация на ваше имя | Соответствие фактически переданного договору и регистрация права в реестре на ваше имя |
Что касается сроков, такая проверка обычно занимает несколько недель и проводится параллельно с остальным процессом.
Почему нужно проверять оговорку о подсудности в договоре?
Оговорка о подсудности выглядит как технический пункт в конце договора, но в сделке с объектом в Румынии она определяет, где будут разрешаться споры. Израильское судебное решение не подлежит непосредственному исполнению в Румынии, а суд в Израиле не выносит предписаний органам власти там. Тот, кто выбирает израильскую подсудность, может обнаружить, что любой вопрос румынского права требует заключения и перевода, а по окончании процесса необходима отдельная процедура признания в Румынии. Румынский же суд выносит предписания, подлежащие исполнению на месте. Этот пункт проверяют до подписания, а не когда спор уже возник.
Можно ли провести всю проверку из Израиля?
Саму проверку - да. Выписку заказывают онлайн, доверенность, заверенная апостилем, позволяет адвокату действовать от вашего имени, а встречи проводятся по видеосвязи. Подписание у румынского нотариуса - это та часть, которая не совершается дистанционно: вы приезжаете сами или выдаёте доверенность тому, кто подпишет от вашего имени.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем сделку
Прежде чем переводить деньги, проверьте юридическую структуру, а не только цену и фотографии. Мы сопровождаем израильских покупателей в этой проверке: изучаем договор и выписки, выявляем пункты, требующие исправления, и координируем работу с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые совершают действия по местному праву.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не заменяет индивидуальную юридическую и планировочную проверку, проводимую адвокатом, представляющим ваши интересы.
Частые вопросы
Что включает юридическая проверка перед покупкой недвижимости в Румынии?
Четыре сферы: структуру собственности и регистрацию в реестре недвижимости, состояние объекта по актуальной выписке, проверку застройщика или продавца и соблюдения им правил закона Nordis, а также письменные обязательства в структуре сделки. Наряду с этим проверяется и планировочная сторона.
Почему не стоит полагаться на адвоката застройщика?
Потому что он представляет застройщика. Он может разъяснить документы, но проверку проводит адвокат, которого нанимаете вы и который не заинтересован в закрытии сделки.
Что происходит с платой за бронирование, если проверка выявила проблему?
Согласно правилам закона Nordis, плата за бронирование ограничена 5% и 60 днями, и если сделка сорвалась исключительно по вине застройщика, он возвращает её в полном объёме в течение 30 дней.
Стоит ли предусматривать в договоре подсудность израильскому суду?
В сделке с объектом в Румынии израильская подсудность может оставить вас с судебным решением, требующим отдельной процедуры признания в Румынии. Этот пункт стоит изучить с адвокатом до подписания.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.