Senzația aceea de duminică dimineață, când telefoanele și e-mailurile vă inundă, ne este cunoscută tuturor. Clienții au avut un weekend să se gândească și acum vă copleșesc cu mesaje și întrebări. Dar un astfel de telefon nu mă așteptam să primesc...
Haim s-a prezentat ca prieten și consilier al doamnei Bracha, care cumpărase două apartamente în Bulgaria și susține că a fost înșelată. „Vreau să-i returnați banii, și imediat”, a spus el, ridicând tonul.
Am răspuns cu răbdare: „Haim, ea a transferat banii într-un cont fiduciar pe care l-am administrat, iar din acesta am transferat banii, conform condițiilor contractului, societății vânzătoare. Apartamentele sunt înregistrate pe numele ei în registrul funciar din Bulgaria.”
„Ați fost avocatul ei. Sunteți răspunzător de faptul că nu primește niciun șekel din aceste apartamente!”, mi-a strigat în ureche.
Acum am înțeles problema - o confuzie clasică de roluri.
Povestea Brachei: cine ar trebui să facă ce?
Bracha, o femeie de peste 60 de ani, a luat moștenirea primită de la mama ei și a cumpărat două apartamente în Bulgaria de la un dezvoltator israelian. A înțeles de la agentul de vânzări că eu o reprezint și, chiar și atunci când, la ședința de semnare, i-am citit clauza care stabilește că nu o reprezint (o clauză asupra căreia mă opresc cu grijă la fiecare semnare a unui astfel de contract), nu a reacționat deloc. Era entuziasmată la culme după ce i se promisese un randament anual de 12%. S-a bazat pe agentul de vânzări și nu a verificat cine administrează proprietățile ei și în ce condiții. Este un aspect esențial în randamentul unui imobil generator de venit.
La întâlnirea de la birou i-am arătat contractul notarial de vânzare-cumpărare și extrasele din registrul funciar bulgar - apartamentele sunt într-adevăr înregistrate pe numele ei. Dar asta nu a mulțumit-o.
„Ea nu primește niciun șekel din aceste apartamente. Le-a primit la începutul lui 2024 și până acum i-au trimis o singură dată 7.500 ₪”, a spus Haim.
„Eu am fost fiduciarul banilor. Rolul meu era să mă asigur că apartamentele sunt înregistrate pe numele ei și apoi să transfer banii vânzătoarei. Asta am făcut”, am răspuns.
Cine este cine în lumea achiziției de proprietăți în străinătate - ghidul complet
Agentul de vânzări/intermediarul - interesul lui este clar ca lumina zilei: să vă vândă apartamentul și să primească un comision. Pentru a reuși, va picta un tablou roz și va face promisiuni de mare amploare. Așa cum avertizează investitorul imobiliar britanic Samuel Leeds: „Vânzătorul vă va spune mereu ce vreți să auziți, nu ce trebuie să știți.”
Dezvoltatorul - răspunde de realizarea proiectului sau de renovarea proprietății și de predarea ei conform obligațiilor din contractul de achiziție. Rolul lui se încheie odată cu predarea proprietății finalizate, în conformitate cu condițiile contractului.
Avocatul care vă însoțește (israelian sau local) - rolul lui este să apere exclusiv interesele cumpărătorului, spre deosebire de fiduciarul ales de dezvoltator. Va efectua verificări de due diligence asupra proprietății sau proiectului, va negocia cu dezvoltatorul clauzele contractului de achiziție și va oferi cumpărătorului asistență continuă până la primirea proprietății.
Fiduciarul - păstrează banii și îi transferă dezvoltatorului în conformitate cu „etapele-cheie” stabilite în contract. Este important de înțeles: fiduciarul nu este avocatul dumneavoastră! De regulă este ales de dezvoltator, dar are obligații fiduciare față de dumneavoastră prin lege. Potrivit unui studiu PwC din 2024, aproximativ 40% dintre investitorii internaționali nu înțeleg rolul fiduciarului.
Inspectorul (dacă a fost angajat) - raportează fiduciarului și cumpărătorilor ritmul de avansare a proiectului și ajută la verificarea faptului că banii sunt transferați conform etapelor-cheie. Este un „paznic” suplimentar al dumneavoastră în proiect. Din păcate, în multe proiecte dezvoltatorii nu sunt de acord/nu permit fiduciarului să angajeze serviciile unui inspector din partea cumpărătorilor.
Avocatul local - se ocupă, din partea dezvoltatorului, de înregistrarea proprietăților pe numele dumneavoastră (exact ca avocatul dezvoltatorului în Israel), de obținerea unui număr de identificare local în scopuri fiscale, de deschiderea unui cont bancar (dacă este necesar) și de înregistrarea dumneavoastră ca proprietari la autoritatea locală.
Societatea de administrare - gestionarea curentă a proprietății: găsirea chiriașilor, semnarea contractelor de închiriere, încasarea și transferul chiriei și rezolvarea problemelor. Aici a eșuat Bracha - nu a verificat cine îi administrează proprietățile și în ce condiții. Recomand să verificați societatea de administrare, de exemplu: experiența, reputația, comisioanele, transparența rapoartelor, capacitatea de a găsi chiriași și altele.
Cea mai importantă lecție
Așa cum observă economistul și investitorul Robert Kiyosaki: „Cea mai bună investiție pe care o puteți face este investiția în propria educație.” Înainte de a cumpăra o proprietate în străinătate, este esențial să înțelegeți rolurile, să angajați un avocat independent care să vă reprezinte și să nu vă bazați pe promisiuni verbale.
Potrivit unui raport al firmei de consultanță imobiliară Knight Frank pentru 2025, investițiile imobiliare internaționale sunt estimate să crească cu 15% anul acesta, dar investitorii de succes sunt cei care înțeleg sistemul înainte de a intra în el.
Rețineți: nu cumpărați doar un apartament - cumpărați un întreg sistem de servicii. Înțelegeți cine face ce și vă veți scuti de multe bătăi de cap.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית