هذا الشعور في صباح يوم الأحد حين تغمركم المكالمات والرسائل الإلكترونية مألوف لنا جميعًا. أتيحت للعملاء عطلة نهاية أسبوع للتفكير، والآن يغرقونكم بالرسائل والأسئلة. لكنني لم أتوقع مكالمة كهذه...
قدّم حاييم نفسه صديقًا ومستشارًا للسيدة براخا، التي اشترت شقتين في بلغاريا وتزعم أنه جرى الاحتيال عليها. «أريدك أن تعيد لها أموالها، فورًا»، قال وهو يرفع نبرة صوته.
أجبتُ بصبر: «حاييم، لقد حوّلت الأموال إلى حساب أمانة أدرته، وحوّلتُ منه الأموال إلى الشركة البائعة وفق شروط العقد. والشقتان مسجلتان باسمها في سجل الأراضي البلغاري».
«أنت كنت محاميها. أنت المسؤول عن أنها لا تتلقى شيكلًا واحدًا من هاتين الشقتين!» صرخ في أذني.
الآن فهمتُ المشكلة - التباس أدوار كلاسيكي.
قصة براخا: من يفترض أن يفعل ماذا؟
براخا، امرأة في الستينيات من عمرها، أخذت الإرث الذي ورثته عن أمها واشترت شقتين في بلغاريا من مطوّر إسرائيلي. فهمت من المسوّق أنني أمثّلها، وحتى حين قرأتُ عليها في لقاء التوقيع البند الذي ينص على أنني لا أمثّلها (وهو بند أحرص على التوقف عنده في كل توقيع على عقد كهذا) - لم تلتفت إليه إطلاقًا. كانت منفعلة تمامًا بعد أن وُعدت بعائد سنوي قدره 12%. اعتمدت على المسوّق ولم تتحقق من يدير عقاراتها وما الشروط. وهذه نقطة جوهرية للغاية في عائد العقار المدرّ للدخل.
في اللقاء في مكتبي أريتها عقد البيع الموثّق بكاتب العدل ونسخًا من سجل الأراضي البلغاري - الشقتان مسجلتان فعلًا باسمها. لكن هذا لم يرضها.
«هي لا تتلقى شيكلًا من هاتين الشقتين. تسلّمتهما في بداية 2024 وحتى الآن أُرسلت إليها مرة واحدة 7,500 شيكل»، قال حاييم.
«أنا كنت الأمين على الأموال. كان دوري أن أحرص على تسجيل الشقتين باسمها ثم تحويل الأموال إلى البائعة. وهذا ما نفّذته»، أجبته.
من هو من في عالم شراء العقارات في الخارج - الدليل الكامل
المسوّق/الوسيط - مصلحته واضحة كالشمس: أن يبيعكم الشقة ويتقاضى عمولة. ولتحقيق ذلك سيرسم صورة وردية ويقطع وعودًا بعيدة المدى. وكما يحذّر المستثمر العقاري البريطاني صامويل ليدز: «البائع سيقول لكم دائمًا ما تريدون سماعه، لا ما تحتاجون إلى معرفته».
المطوّر - مسؤول عن إقامة المشروع أو ترميم العقار وتسليمه وفق الالتزامات الواردة في اتفاق الشراء. ينتهي دوره بتسليم العقار المنجز وفق شروط العقد.
المحامي المرافق (إسرائيلي أو محلي) - دوره حماية مصالح المشتري وحده، خلافًا للأمين الذي يختاره المطوّر، وهو يجري فحوصًا نافية للجهالة للعقار أو المشروع، ويدير مفاوضات مع المطوّر على بنود اتفاق الشراء، ويقدّم للمشتري مرافقة مستمرة حتى تسلّم العقار.
الأمين - يحفظ الأموال ويحوّلها إلى المطوّر وفق «المراحل المحورية» المنصوص عليها في الاتفاق. من المهم أن تفهموا: الأمين ليس محاميكم! يختاره المطوّر في العادة، لكن عليه واجبات أمانة تجاهكم بموجب القانون. وبحسب دراسة أجرتها PwC عام 2024، فإن نحو 40% من المستثمرين الدوليين لا يفهمون دور الأمين.
المشرف (إن جرى استئجاره) - يُبلغ الأمين والمشترين بوتيرة تقدّم المشروع ويساعد في التحقق من تحويل الأموال وفق المراحل المحورية. إنه «حارس البوابة» الإضافي لديكم في المشروع. ومع الأسف، في جزء كبير من المشاريع لا يوافق المطوّرون على أن يستأجر الأمين خدمات مشرف من جهة المشترين أو لا يسمحون بذلك.
المحامي المحلي - يعالج من جهة المطوّر تسجيل العقارات باسمكم (تمامًا مثل محامي المطوّر في إسرائيل)، والحصول على رقم تعريف محلي لأغراض الضريبة، وفتح حساب مصرفي (إن لزم)، وتسجيلكم مالكين لدى السلطة المحلية.
شركة الإدارة - المعالجة الجارية للعقار: إيجاد مستأجرين، وتوقيع عقود الإيجار، والجباية وتحويل بدل الإيجار، ومعالجة الأعطال. هنا أخفقت براخا - لم تتحقق من يدير عقاراتها وما الشروط. أنصح بفحص شركة الإدارة، مثلًا: الخبرة، والسمعة، والعمولات، والشفافية في التقارير، والقدرة على إيجاد مستأجرين وغير ذلك.
الدرس الأهم
كما يشير الاقتصادي والمستثمر روبرت كيوساكي: «أفضل استثمار يمكنكم القيام به هو الاستثمار في تعليمكم». قبل شراء عقار في الخارج، من الضروري فهم الأدوار، واستئجار محامٍ مستقل يمثّلكم، وعدم الاعتماد على وعود شفهية.
وبحسب تقرير لشركة استشارات العقارات Knight Frank لعام 2025، يُتوقع أن ترتفع الاستثمارات العقارية الدولية بنسبة 15% هذا العام، لكن المستثمرين الناجحين هم الذين يفهمون المنظومة قبل أن يدخلوها.
تذكّروا: أنتم لا تشترون شقة فحسب - أنتم تشترون منظومة كاملة من الخدمات. افهموا من يفعل ماذا، وستوفرون على أنفسكم الكثير من وجع الرأس.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית