باختصار
في المنزل المزدوج في رومانيا، يُفترض أن الجدار الفاصل بين القطعتين ملك مشترك للجارين (المادة 660 من القانون المدني)، ما لم يُظهر الصك أو علامة على الجدار أو التقادم خلاف ذلك. ويتحمل المالكان معًا الصيانة والإصلاح بحسب حصتيهما، ولا يستطيع من يستند منزله إلى الجدار التحلل من هذا الالتزام. ولذلك فإن العقد والمستندات المساحية وتفصيلة بناء الجدار هي الأمور الثلاثة التي تُفحص قبل التوقيع.
أبرز النقاط
- 1يُفترض أن الجدار بين قطعتين ملك مشترك للجارين (zid comun)، ما لم يقرر الصك أو علامة عدم الاشتراك أو التقادم خلاف ذلك (المادتان 660-661).
- 2هذه ملكية مشتركة إجبارية (المادة 646): لا يمكن بيع الحصة في الجدار منفصلة عن المنزل.
- 3تُقسم الصيانة والإصلاح بحسب الحصص (المادة 663(1))، ومن يستند منزله إلى الجدار لا يستطيع التحلل من التكلفة (المادة 663(2)).
- 4يُحظر فتح نافذة أو فتحة في الجدار المشترك دون موافقة الجار (المادة 614)؛ ورفع الجدار مسموح على نفقة من يرفعه (المادة 665).
- 5الاتفاقات بشأن المسافات أو النوافذ أو حقوق الارتفاق يجب أن تُبرم بصك رسمي وأن تُسجَّل كي تُلزم الملّاك المستقبليين أيضًا.
المنزل المزدوج (cuplat) حل شائع في الأحياء الجديدة في رومانيا: قطعة أرض أصغر، وسعر أدنى من الفيلا المستقلة، ومع ذلك منزل بحديقة. والثمن جار واحد يتقاسم معكم جدارًا. ومن الناحية القانونية، هذا الجدار ليس مجرد تفصيلة بناء. إنه عقار له مالكان، وحقوق والتزامات.
يشرح هذا الدليل ما يقرره القانون المدني الروماني (القانون 287/2009) بشأن الجدار المشترك، وما يجوز وما لا يجوز فعله فيه، وكيف يُترجم كل ذلك إلى بنود في عقد الشراء.
لمن الجدار في المنزل المزدوج في رومانيا؟
افتراضيًا، للجارين معًا. فالمادة 660(1) تقرر أن الجدار أو القناة أو أي فاصل آخر بين قطعتين يُعد ملكًا مشتركًا للجارين. وهذه قرينة، ولذلك تتراجع حين يوجد دليل آخر. ويعترف القانون بثلاث حالات:
- الصك يقرر خلاف ذلك. إذا قرر عقد البيع أو القيد في سجل العقارات أن الجدار يعود لقطعة واحدة فقط، فهذا هو الحاسم.
- توجد علامة على عدم الاشتراك. تصف المادة 661 العلامة الكلاسيكية: قمة الجدار مستقيمة وعمودية من جهة ومائلة نحو الجهة الأخرى. وفي هذه الحالة يعود الجدار للمالك الذي في الجهة المائلة. وقد تكفي أيضًا علامة أخرى تُظهر أن مالكًا واحدًا بنى الجدار وحده.
- التقادم المكسب (uzucapiune). بالشروط التي يحددها القانون، يمكن أن يصبح أحد المالكين مالكًا وحيدًا بعد حيازة طويلة.
في المنزل الجديد من مطوّر، تكون الحالة الأولى هي الأهم في الغالب. وما يجب فحصه هو كيف يصف العقد والمخطط المساحي خط الحدود: هل يمر في منتصف الجدار، أم على امتداد أحد جانبيه.
هذه ملكية مشتركة إجبارية (المادة 646): لا يمكن بيع الحصة في الجدار منفصلة عن المنزل.
ما معنى «الملكية المشتركة الإجبارية»؟
تُعرّف المادة 646 من القانون المدني الجدار المشترك بأنه ملكية مشتركة إجبارية (coproprietate forțată). والمعنى العملي أنه لا يمكن تفكيكها كشراكة عادية. فلا يمكن المطالبة بقسمة الجدار، ولا يمكن بيع حصتكم فيه منفصلة عن المنزل. وحين تبيعون المنزل، تنتقل الحصة في الجدار معه إلى المشتري.
من يدفع ثمن صيانة الجدار المشترك وإصلاحه؟
المالكان، كل بحسب حصته (المادة 663(1)). ويتيح القانون للمالك التحلل من الالتزام فقط إذا تنازل عن حقه في الجدار، لكن المادة 663(2) تغلق هذا الباب حين يكون منزله مستندًا إلى الجدار. وفي المنزل المزدوج يستند المنزلان كلاهما إليه، ولذلك لا يستطيع أي من الطرفين التنصل من تكلفة الإصلاح.
لنفترض أن شرخًا ظهر في الجدار المشترك، وادعى الجار أنه نتج عن أعمال قمتم بها في جهتكم. القاعدة الأساسية هي التقسيم بحسب الحصص. لكن إذا نتج الضرر عن أعمال طرف واحد، مثل رفع الجدار، يُحمّل القانون من رفعه أيضًا الإصلاحات الناتجة عن العمل (المادة 665). ولذلك يُستحسن توثيق حالة الجدار، بالصور وبمحضر، قبل أي عمل جوهري في جهتكم.
ما الأعمال المسموح بها في الجدار المشترك؟
| ما الذي تريدون فعله | القاعدة في القانون المدني | المادة |
|---|---|---|
| إسناد عوارض أو منشأ إلى الجدار | مسموح لكل من المالكين، بشرط ترك 6 سم باتجاه الجار | 664(1) |
| رفع الجدار | مسموح، على نفقة من يرفعه، بما في ذلك الإصلاحات الناتجة عن العمل | 665 |
| فتح نافذة أو فتحة في الجدار | محظور دون موافقة المالك الآخر | 614 |
| جار لم يشارك في البناء يريد أن يصبح شريكًا | ممكن، إذا دفع نصف القيمة المحدّثة للمواد والعمل | 666 |
إلى جانب القانون المدني، قد يتطلب العمل في الجدار نفسه، ولا سيما في الهيكل، موافقة بموجب قانون التخطيط والبناء أيضًا. وقد كتبنا عن مسألة متى يتطلب العمل في المنزل رخصة أو إخطارًا للبلدية في دليل الإضافات للفيلا.
ما قواعد الجوار المهمة بشكل خاص للمنزل المزدوج؟
يتضمن القانون المدني فصلًا كاملًا عن «القيود القانونية» على الملكية (المواد 602 إلى 625). وقد أوردنا جدول المسافات الكامل في دليل الإضافات للفيلا. وهنا نركز على ما يتغير حين يكون لديكم جار ملاصق:
- البناء على خط الحدود نفسه. تشترط القاعدة العامة مسافة 60 سم على الأقل من الحدود (المادة 612)، ما لم يقرر القانون أو نظام التخطيط المحلي خلاف ذلك. ويُبنى المنزل المزدوج على الحدود لأن قواعد التخطيط المحلية تسمح بالبناء الملاصق. وموافقة الجيران على الاستثناء يجب أن تتم بصك رسمي، أي لدى كاتب العدل.
- النوافذ في جهة الحديقة. النافذة أو الشرفة المطلة على قطعة الجار يجب أن تكون على مسافة مترين على الأقل من الحدود، أو متر واحد حين لا تكون موازية لها (المادة 615). والنافذة التي تُدخل الضوء دون إمكانية الرؤية من خلالها مسموحة على أي مسافة (المادة 616).
- السطح والمزاريب. يجب على كل مالك أن يبني السطح بحيث لا تتدفق مياه الأمطار إلى قطعة الجار (المادة 611). وحين يكون هناك خط سطح مشترك، اسألوا مسبقًا كيف تُقسم المزاريب.
- السور في الحديقة. يستطيع كل جار إلزام الآخر بالمشاركة في إقامة فاصل مشترك. وفي غياب قواعد أخرى، يُحدَّد الارتفاع بالاتفاق ولا يتجاوز مترين (المادة 662).
- حين توجد مساحات مشتركة أيضًا. في حي من المنازل الخاصة، بما فيها المنازل الملاصقة، يضم ملكًا مشتركًا وملكًا خاصًا معًا، تُلزم المادة 659 بإنشاء جمعية ملّاك. اسألوا من يصون ماذا.
وماذا عن الضجيج من المنزل المجاور؟
يقرر القانون المدني لمن الجدار، لا مقدار الصوت الذي يعبر من خلاله. وهذا يحدده التصميم والتنفيذ. فالقانون 169/2026 يعدّ الحماية من الضجيج من المتطلبات الأساسية لكل مبنى (المادة 386)، وتشمل المادة 400 الحماية من الضجيج المنقول عبر الهواء من حيز مغلق آخر ومن ضجيج الصدمات. والتفاصيل الفنية موجودة في المعيار C 125-2013 للصوتيات في المباني، المعتمد بالقرار 3384/2013، ويتناول جزؤه الثالث، C 125/3-2013، المباني السكنية.
حين تتحدثون مع المطوّر، انتبهوا إلى الفرق بين مؤشرين: Rw يُقاس في المختبر، وR'w يُقاس في المبنى المكتمل، حيث ينتقل الصوت أيضًا عبر الأرضيات والسطح والوصلات. والرقم الثاني هو الذي ستعيشون معه. اطلبوا كتابيًا مقطع الجدار من التصميم الفني والقيم الصوتية التي صُمم وفقها. وفي المنزل المكتمل، يكون القياس الصوتي المستقل أقوى دليل.
ما الذي يجب كتابته في عقد الشراء؟
- خط الحدود. إحالة صريحة إلى المخطط المساحي للقطعتين، وإلى موضع مرور الخط بالنسبة إلى الجدار.
- وضع الجدار. هل هو «جدار مشترك» أم يعود لقطعة واحدة. وإذا سكت العقد، تسري قرينة المادة 660.
- مكونات مشتركة أخرى. السطح والمزاريب والمداخن وسور الحديقة ووصلات البنية التحتية وطرق الوصول: ما المشترك، وما الذي يخصكم، ومن يتولى الصيانة.
- الاتفاقات مع الجار. أي اتفاق على المسافات أو النوافذ أو حقوق الارتفاق يجب أن يكون بصك رسمي وأن يُسجَّل في سجل العقارات، كي يُلزم الملّاك المستقبليين أيضًا (المادتان 602(2) و612).
- المواصفات الفنية. مقطع الجدار والقيم الصوتية، كملحق للعقد أو ضمن المواصفات.
- التأمين. تحققوا مع شركة التأمين لديكم من كيفية تعامل وثيقة المنزل مع الضرر في الجدار المشترك ومع الضرر القادم من المنزل الملاصق، واطلبوا الجواب كتابيًا.
قائمة فحص قصيرة قبل التوقيع
- مستخرج حديث من سجل العقارات (extras de carte funciară) لقطعتكم، وإن أمكن للقطعة المجاورة أيضًا.
- مخطط المساحة للقطعتين، مع خط الحدود.
- مسودة العقد، مع وصف الجدار والمكونات المشتركة.
- مقطع الجدار والقيم الصوتية من التصميم الفني.
- معلومات عن جمعية ملّاك قائمة أو مخطط لها، وما ستغطيه.
- فحص موضع النوافذ في الجهة المواجهة للجار، مقارنة بقواعد المسافات.
- في المنزل المكتمل: زيارة يتحدث فيها شخص في الجهة الأخرى من الجدار، وأنتم تستمعون.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل التوقيع، ضعوا المستخرج والمخطط المساحي ومسودة العقد جنبًا إلى جنب، وتحققوا من أنها جميعًا تصف الجدار والحدود بالطريقة نفسها. نحن نرافق المشترين الإسرائيليين في هذا الفحص بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخصين في رومانيا، وهم الذين يحررون الصكوك والقيود في سجل العقارات وفق القانون المحلي.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة معينة. وقد يغيّر نظام التخطيط في كل منطقة بعض المسافات المذكورة. وقبل الشراء يُستحسن أن يفحص محامٍ محلي مستندات العقار المحدد.
أسئلة شائعة
لمن الجدار المشترك في المنزل المزدوج في رومانيا؟
بموجب المادة 660 من القانون المدني، يُفترض أن الجدار بين قطعتين ملك مشترك للجارين. وتتراجع القرينة إذا قرر الصك خلاف ذلك، أو إذا وُجدت على الجدار علامة على عدم الاشتراك، أو إذا اكتسبه أحد المالكين بالتقادم.
من يدفع ثمن إصلاح الجدار المشترك؟
المالكان، كل بحسب حصته (المادة 663(1)). ولا يمكن التحلل من التكلفة إلا بالتنازل عن الحق في الجدار، وحتى هذا غير ممكن حين يكون المنزل مستندًا إلى الجدار، كما في المنزل المزدوج.
هل يستطيع الجار فتح نافذة في الجدار المشترك؟
ليس دون موافقة المالك الآخر (المادة 614). أما النوافذ في الجدران الأخرى المطلة على قطعة الجار فيجب أن تكون على مسافة مترين من الحدود، أو متر واحد حين لا تكون موازية لها (المادة 615).
هل يجوز رفع الجدار المشترك؟
نعم. تسمح المادة 665 لكل من المالكين برفع الجدار، على نفقته، بما في ذلك الإصلاحات الناتجة عن العمل. وقد تلزم أيضًا موافقة بموجب قواعد التخطيط والبناء.
كيف أعرف أن الجدار سيعزل الضجيج؟
اطلبوا مقطع الجدار من التصميم الفني والقيم الصوتية التي صُمم وفقها، بحسب المعيار C 125-2013. وفي المنزل المكتمل، يكون القياس المستقل لـ R'w في الموقع أقوى دليل.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.