Общая стена в доме на две семьи в Румынии: кому принадлежит стена, кто платит, что с ней можно делать и что написать в договоре

Дом на две семьи (cuplat) - распространённое решение в новых районах Румынии: участок меньше, цена ниже, чем у отдельной виллы, и всё же это дом с садом. Цена этого - сосед, с которым у вас общая стена. С правовой точки зрения эта стена - не просто строительная деталь. Это имущество с двумя собственниками, правами и обязанностями.

Это руководство объясняет, что Гражданский кодекс Румынии (Закон 287/2009) устанавливает в отношении общей стены, что с ней разрешено и что запрещено делать и как перевести всё это в пункты договора купли-продажи.

1Кому принадлежит стена в доме на две семьи в Румынии?

По умолчанию - обоим соседям совместно. Статья 660(1) устанавливает, что стена, канава или любое другое разделение между двумя участками считаются общей собственностью соседей. Это презумпция, поэтому она отступает при наличии иных доказательств. Закон признаёт три случая:

1. Правоустанавливающий акт устанавливает иное. Если договор купли-продажи или запись в земельной книге устанавливают, что стена принадлежит только одному участку, решающим является именно это.
2. Есть знак отсутствия общности. Статья 661 описывает классический знак: верх стены прямой и вертикальный с одной стороны и скошенный в другую сторону. В таком случае стена принадлежит собственнику со скошенной стороны. Может быть достаточно и другого знака, показывающего, что стену построил один собственник.
3. Приобретательная давность (uzucapiune). При условиях, установленных законом, один из собственников может стать единственным собственником после длительного владения.

В новом доме от застройщика почти всегда важен первый случай. Проверить нужно, как договор и кадастровый план описывают линию границы: проходит ли она посередине стены или вдоль одной из её сторон.

2Что означает «принудительная общая собственность»?

Статья 646 Гражданского кодекса определяет общую стену как принудительную общую собственность (coproprietate forțată). Практический смысл в том, что её нельзя прекратить, как обычную общую собственность. Нельзя потребовать раздела стены и нельзя продать свою долю в ней отдельно от дома. Когда вы продаёте дом, доля в стене переходит к покупателю вместе с ним.

3Кто платит за содержание и ремонт общей стены?

Оба собственника, каждый пропорционально своей доле (ст. 663(1)). Закон позволяет собственнику освободиться от обязанности, только если он отказывается от своего права на стену, но ст. 663(2) закрывает эту возможность, когда его дом опирается на стену. В доме на две семьи на неё опираются оба дома, поэтому ни одна из сторон не может уклониться от расходов на ремонт.

4Какие работы разрешено проводить в общей стене?

Помимо Гражданского кодекса, работы в самой стене, особенно в несущей конструкции, могут потребовать также разрешения по Кодексу планирования и строительства. О том, когда работы в доме требуют разрешения или уведомления мэрии, мы писали в руководстве по дополнениям к вилле.

5Какие правила добрососедства особенно важны для дома на две семьи?

Гражданский кодекс содержит целую главу о «законных ограничениях» права собственности (ст. 602-625). Полную таблицу расстояний мы привели в руководстве по дополнениям к вилле. Здесь сосредоточимся на том, что меняется, когда у вас есть примыкающий сосед:

• Строительство на самой линии границы. Общее правило требует расстояния не менее 60 см от границы (ст. 612), если закон или местный градостроительный регламент не устанавливают иное. Дом на две семьи строится на границе, потому что местные градостроительные правила разрешают блокированную застройку. Согласие соседей на отступление от правила должно быть оформлено официальным актом, то есть у нотариуса.
• Окна со стороны сада. Окно или балкон с видом на участок соседа должны находиться на расстоянии не менее 2 метров от границы или одного метра, если они не параллельны ей (ст. 615). Окно, которое пропускает свет без возможности смотреть через него, допускается на любом расстоянии (ст. 616).
• Крыша и водостоки. Каждый собственник должен устроить крышу так, чтобы дождевая вода не стекала на участок соседа (ст. 611). Если линия крыши общая, заранее спросите, как распределены водостоки.
• Забор в саду. Каждый сосед может обязать другого участвовать в возведении общего ограждения. При отсутствии иных правил высота определяется по соглашению и не превышает 2 метров (ст. 662).
• Если есть и общие площади. В районе частных домов, включая блокированные, где есть и общее, и частное имущество, ст. 659 требует создания ассоциации собственников. Спросите, кто что обслуживает.

6А как быть с шумом из соседнего дома?

Гражданский кодекс определяет, кому принадлежит стена, но не то, сколько звука через неё проходит. Это определяют проектирование и исполнение. Закон 169/2026 относит защиту от шума к основным требованиям к любому зданию (ст. 386), а ст. 400 включает защиту от воздушного шума из другого закрытого помещения и от ударного шума. Технические подробности содержатся в норме C 125-2013 по акустике зданий, утверждённой приказом 3384/2013, а её третья часть, C 125/3-2013, посвящена жилым зданиям.

В разговоре с застройщиком обратите внимание на разницу между двумя показателями: Rw измеряется в лаборатории, а R'w измеряется в готовом здании, где звук проходит также через перекрытия, крышу и примыкания. Именно со вторым числом вы будете жить. Запросите письменно разрез стены из технического проекта и акустические значения, по которым она спроектирована. В готовом доме самым сильным доказательством является независимое акустическое измерение.

7Что нужно написать в договоре купли-продажи?

1. Линия границы. Прямая ссылка на кадастровый план обоих участков и на то, где проходит линия относительно стены.
2. Статус стены. Является ли она «общей стеной» или принадлежит одному участку. Если договор молчит, применяется презумпция ст. 660.
3. Другие общие элементы. Крыша, водостоки, дымоходы, забор сада, подключения к инженерным сетям и подъездные пути: что является общим, что ваше и кто обслуживает.
4. Соглашения с соседом. Любое соглашение о расстояниях, окнах или сервитутах должно быть оформлено официальным актом и зарегистрировано в земельной книге, чтобы обязывать и будущих собственников (ст. 602(2) и 612).
5. Техническая спецификация. Разрез стены и акустические значения в виде приложения к договору или в составе спецификации.
6. Страхование. Уточните у своего страховщика, как полис дома распространяется на ущерб в общей стене и на ущерб, причинённый со стороны соседнего дома, и запросите ответ в письменной форме.

8Краткий контрольный список перед подписанием

• Актуальная выписка из земельной книги (extras de carte funciară) по вашему участку и, по возможности, по соседнему.
• Кадастровый план обоих участков с линией границы.
• Проект договора с описанием стены и общих элементов.
• Разрез стены и акустические значения из технического проекта.
• Информация о существующей или планируемой ассоциации собственников и о том, что она будет покрывать.
• Проверка расположения окон на стороне, обращённой к соседу, на соответствие правилам о расстояниях.
• В готовом доме: визит, во время которого кто-то разговаривает по другую сторону стены, а вы слушаете.

9Что делать до подписания?

Перед подписанием положите рядом выписку, кадастровый план и проект договора и проверьте, что все они описывают стену и границу одинаково. Мы сопровождаем израильских покупателей в этой проверке вместе с лицензированными в Румынии адвокатами и нотариусами, которые составляют акты и выполняют регистрацию в земельной книге по местному праву.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.