اتصل بي من المطعم.
لا من مكتب، ولا من موقع البناء، بل من المطعم الذي جلس فيه مع شركائه بعد أن وقّعوا على شراء الأرض. «إيلان، اشترينا. والآن علينا أن نبدأ البيع».
عرفت هذه الطاقة. عرفتها جيدًا.
أورن في الثانية والخمسين من عمره، مقاول قديم من منطقة الوسط. عشرون عامًا من البناء في إسرائيل - بيوت خاصة، اثنان أو ثلاثة في وقت واحد، أنجز دائمًا في الموعد، ودفع دائمًا للموردين. رجل بنى سمعته لبنةً لبنة، بالمعنى الحرفي تمامًا.
وحين قرر الانطلاق إلى رومانيا، لم يتصرف من منطلق حلم، بل من منطلق حساب. رأى الأسعار، ورأى الطلب، وتحدث إلى بعض الإسرائيليين الذين كسبوا هناك مالًا. وجد أرضًا في ضاحية بوخارست، بسعر جيد وموقع يبدو منطقيًا، ومع خبرة عشرين سنة خلفه، شعر أنه يفهم البناء.
وفي البناء كان يفهم فعلًا.
المشكلة كانت في كل ما عدا ذلك.
شرحت له أنه في إسرائيل يستند المطوّر الذي يبدأ مشروعًا إلى ثلاث ركائز: رأس مال ذاتي، ومرافقة مصرفية، ومبيعات مسبقة (بري سيل). كل واحدة تدعم الاثنتين الأخريين. المصرف يضخ المال لأن هناك مبيعات. والمبيعات تصبح ممكنة لأن هناك مصرفًا يدعمها. ورأس المال الذاتي يُظهر للاثنين أن المطوّر جاد.
أومأ برأسه. «هكذا بالضبط أخطط للعمل».
سألته: «كم رأس مال ذاتي لدى المشروع؟»
«الأرض»، أجاب. «الأرض تساوي المال. هذا رأس مالي الذاتي».
هنا كان عليّ أن أكون واضحًا جدًا.
شرحت له أن مصرفًا رومانيًا لا يموّل مطوّرًا إسرائيليًا أجنبيًا استنادًا إلى قيمة الأرض وحدها، وبالتأكيد ليس في مشروع أول، وبالتأكيد ليس دون تاريخ تجاري محلي، وبالتأكيد ليس دون رأس مال ذاتي سائل يُظهر أن هناك مالًا على الجانب سوى العقار الذي اشتريته. الأرض شرط ضروري، لكنه غير كافٍ.
سمع. لكنه لم يصدّق تمامًا.
«أعرف مقاولين أبرموا هنا صفقات. يقولون إنهم يبيعون مسبقًا، وبمال المشترين يبنون».
قلت له إن هذا صحيح، وإن هذه بالضبط هي المشكلة. وإن هذا لم يعد ممكنًا.
في ديسمبر 2025 دخل حيز التنفيذ تعديل يُعرف بقانون «نورديس»، وُلد من إحدى أكبر الفضائح في العقارات الرومانية في السنوات الأخيرة. جمع مطوّر كبير يُدعى نورديس أموالًا من مشترين، واستخدمها لمشاريع أخرى، وانهار في النهاية. وبقي آلاف المشترين بلا شقق وبلا مال.
غيّر القانون قواعد اللعبة من الأساس.
من الآن، لا يستطيع مطوّر في رومانيا أن يتقاضى أكثر من 5% من سعر الشقة عند الحجز. ولا أكثر من 25% حتى اكتمال هيكل المبنى. ولا أكثر من 20% حتى انتهاء أعمال التمديدات. أما باقي المال فيتلقاه فقط قرب نهاية المشروع. وكل الأموال التي تُجمع من المشترين؟ تُودع في حساب مصرفي منفصل مخصص للمشروع، ولا تُفرج إلى المطوّر إلا وفق وتيرة التقدم الفعلي.
أي أن النموذج القديم «نبيع بري سيل ونموّل البناء من أموال المشترين» لم يعد موجودًا ببساطة.
حين رويت لأورن هذا، صمت لحظة.
«إذن لا أستطيع أن أموّل البناء بمالهم؟»
«لا. ليس في المراحل المبكرة التي تحتاج فيها المال أكثر من أي وقت».
«إذن هذا لا يناسبني».
أخذنا استراحة.
خرج أورن لفحص خيارات التمويل المصرفي بنفسه. ثلاثة مصارف، اثنان لم يعودا إليه إطلاقًا وواحد طلب مستندات استغرق جمعها شهرين وفي النهاية رفض. كان السبب بسيطًا: رأس مال ذاتي سائل غير كافٍ، ولا تاريخ محلي، والمشروع أصغر من أن يكون مجديًا للمصرف.
عاد إليّ بعد أربعة أشهر.
كانت الأرض في يده. وترخيص البناء قيد الإجراء. وبضعة مشترين إسرائيليين تحدث إليهم: أصدقاء، ومعارف، وعائلة، ينتظرون أن يروه يبدأ. ولم يكن هناك مال للبدء.
«ماذا أفعل؟» سأل.
رويت له الخيارات الحقيقية: شريك محلي ذو رأس مال وعلاقات مصرفية راسخة. وصندوق استثماري يموّل مشاريع مطوّرين أجانب مقابل نسب مئوية. وإدخال شركاء إسرائيليين يأتون برأس مال ذاتي فعلي، لا كمشترين للشقق، بل كشركاء في المبادرة نفسها. أو، وقلت له ذلك مباشرة، الانتظار. أن يراكم رأس مال سائلًا، ويبني مشروعًا أصغر يستطيع تمويله بنفسه، ويبدأ من موقع استقرار.
لم يعجبه أي من الأجوبة.
تعطّل المشروع. وانتهت صلاحية الترخيص. ما زالت الأرض في يده، لكن نحو سنة ذهبت، وبعض من كانوا ينتظرونه انتقلوا إلى مشاريع أخرى.
أفكر في أورن حين أسمع مطوّرين إسرائيليين متمرسين يشرحون لي أنهم «يفهمون البناء» وبالتالي هم مستعدون لمشروع في الخارج.
البناء يفهمونه. لكن المشروع في الخارج ليس بناءً فقط.
غيّر قانون نورديس القواعد بصورة لم يستوعبها بعد كثير من المطوّرين الإسرائيليين. ما كان يعمل في الماضي، البيع المبكر، وجمع المال من المشترين، والبناء بأموالهم، لم يعد النموذج الروماني. القانون ليس سيئًا. بل العكس، هو منطقي وصحيح. لكنه يقول للمطوّر ببساطة: تعالَ بمال. تعالَ بتمويل. لا تأتِ بأرض وأمل.
الأرض هي البداية. لا رأس المال.
إن كنتم مطوّرين تخططون لمشروع في رومانيا، فقبل أن تبحثوا عن أرض، اسألوا أنفسكم: كم رأس مال ذاتي سائل لدي؟ وما مصدر التمويل للبناء نفسه؟ لأن مال المشترين، بحسب القانون، سيبقى في حساب منفصل ولن يصل إليكم إلا بعد أن تبنوا.
إن لم يكن هناك جواب واضح عن هذين السؤالين - فالأرض تستطيع الانتظار.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית