Ce știe cercetarea despre imobiliare?

De ce contează acest lucru pentru mine

Acesta este studiul pe care îl citez când cineva spune că imobiliarele „doar cresc”. El arată că puterea imobiliarelor stă în constanță și în venitul curent, nu doar în creșterea valorii.

Cu ce rămâneți

• Chiria este o parte centrală a randamentului, nu un bonus
• Volatilitatea scăzută este un avantaj greu de văzut pe termen scurt
• O comparație corectă între imobiliare și piața de capital

De ce contează acest lucru pentru mine

Concluzia practică: plătiți pentru amplasament. Ceea ce dictează valoarea în timp este terenul de dedesubt, de aceea verificarea amplasamentului și a drepturilor asupra terenului este mai importantă decât finisajele apartamentului.

Cu ce rămâneți

• Valoarea terenului este motorul creșterii prețurilor
• Creșterea rapidă a prețurilor este un fenomen relativ nou
• Amplasamentul și drepturile înaintea finisajelor

De ce contează acest lucru pentru mine

Acest studiu te învață modestie. Chiar și la cea mai prestigioasă adresă există perioade lungi de scădere, de aceea momentul intrării și capacitatea de a deține pe termen lung contează.

Cu ce rămâneți

• Și proprietățile de lux trec prin cicluri lungi
• Să puteți păstra proprietatea în perioadele de scădere
• Nu construiți o tranzacție doar pe creșterea valorii

De ce contează acest lucru pentru mine

Semnificația pentru investitor: piețele au impuls, de aceea merită să identificați în ce etapă a ciclului se află piața înainte de a intra, nu doar prețul de azi.

Cu ce rămâneți

• Piața locuințelor are impuls
• Prețul de azi este influențat de tendința de ieri
• Este important să înțelegeți etapa ciclului

De ce contează acest lucru pentru mine

Văd asta în discuțiile cu investitorii: decizia se sprijină pe ce s-a întâmplat în ultimii doi ani. Studiul oferă un limbaj pentru a deosebi o așteptare de o dată concretă.

Cu ce rămâneți

• Așteptările cumpărătorilor tind să fie prea optimiste
• O piață fierbinte produce ipoteze nerealiste
• Construiți prognoza pe date, nu pe intuiție

De ce contează acest lucru pentru mine

Și într-o negociere în străinătate merită să știți cât a plătit vânzătorul. Asta explică de ce insistă și, uneori, unde există loc de flexibilitate.

Cu ce rămâneți

• Aversiunea față de pierdere influențează prețurile cerute
• De ce unele proprietăți rămân „blocate” în piață
• Informația despre prețul cu care a cumpărat vânzătorul este un instrument de negociere

De ce contează acest lucru pentru mine

Și investitorii israelieni sunt „cerere străină” în țările de destinație. Merită să înțelegeți când cererea dintr-o piață se sprijină pe străini și ce se întâmplă când aceștia se opresc.

Cu ce rămâneți

• Cererea străină poate mișca prețurile locale
• Verificați cine mai cumpără în cartier și de ce
• Dependența de cererea străină este un factor de risc

De ce contează acest lucru pentru mine

Întrebarea importantă nu este doar „este orașul căutat?”, ci „se mai poate construi în el?”. Oferta limitată și cererea puternică sunt combinația care păstrează valoarea.

Cu ce rămâneți

• Cerere puternică + ofertă limitată = valoare în timp
• Verificați cât de ușor se construiește în zonă
• Nu orice oraș popular este un oraș „superstar”

De ce contează acest lucru pentru mine

Asta explică de ce pe unele piețe rata proprietății este ridicată și de ce închirierea acolo este mai puțin stabilă. O informație importantă pentru alegerea țării și a zonei pentru închiriere.

Cu ce rămâneți

• Diferența dintre o piață a proprietarilor și o piață a chiriașilor
• Volatilitatea chiriei influențează prețurile
• Adaptați strategia la structura pieței

De ce contează acest lucru pentru mine

Îndatorarea este sabia cu două tăișuri a imobiliarelor. Studiul ne amintește să verificăm situația creditului în țara de destinație, nu doar prețurile apartamentelor.

Cu ce rămâneți

• Boom-ul creditului este un semnal de avertizare
• Dobânzile și prețurile se mișcă împreună
• Îndatorarea moderată protejează în perioadele de criză

De ce contează acest lucru pentru mine

Cine finanțează o proprietate în străinătate cu un credit ipotecar trebuie să înțeleagă riscul atunci când prețurile scad: capitalul propriu este erodat primul.

Cu ce rămâneți

• Cum mărește îndatorarea pierderile
• De ce capitalul propriu este afectat primul
• Câtă îndatorare este prea mult pentru dumneavoastră

De ce contează acest lucru pentru mine

Diversificarea între țări merită în continuare, dar protejează mai puțin decât se crede. Dobânzile globale influențează toate piețele în care lucrăm.

Cu ce rămâneți

• Piețele sunt mai corelate decât în trecut
• Dobânzile globale îi influențează pe toți
• Diversificarea geografică nu este o asigurare completă

De ce contează acest lucru pentru mine

Aceasta este baza academică pentru întrebarea pe care o pun mulți clienți: de ce să investim în imobiliare în străinătate? Răspunsul este diversificarea, cu condiția să fie făcută corect.

Cu ce rămâneți

• Imobiliarele adaugă diversificare portofoliului
• Diversificarea internațională adaugă un strat suplimentar
• Costurile tranzacției pot anula avantajul

De ce contează acest lucru pentru mine

Înainte de a cumpăra, merită să vă întrebați: ce îi împiedică pe alții să mai construiască aici? Dacă răspunsul este „nimic”, creșterea prețurilor este vulnerabilă.

Cu ce rămâneți

• Reglementarea construcțiilor susține prețurile
• Costurile de construcție singure nu explică prețul
• Verificați politica de urbanism din zonă

De ce contează acest lucru pentru mine

Un instrument util de monitorizare, nu un substitut pentru verificarea locală. Îl tratez ca pe o primă hartă, nu ca pe o concluzie finală.

Cu ce rămâneți

• Comparație rapidă între țări
• Identificarea tendințelor regionale
• Coroborați cu date locale

De ce contează acest lucru pentru mine

Este o privire asupra a ceea ce cred profesioniștii, iar asta influențează fluxurile de capital. Merită să știți care este consensul, chiar dacă în final alegeți altfel.

Cu ce rămâneți

• Care este consensul din industrie despre orașe și sectoare
• Ce riscuri îi îngrijorează pe investitorii instituționali
• Idei de piețe care merită verificate

De ce contează acest lucru pentru mine

Util mai ales pentru cine analizează proprietăți de lux sau de vacanță. Arată încotro se uită marii deținători de capital.

Cu ce rămâneți

• Tendințe pe piața proprietăților de lux
• Compararea orașelor după prețurile premium
• O imagine a preferințelor persoanelor cu avere mare

De ce contează acest lucru pentru mine

Când vreau o dată oficială și nu prognoza unui agent de marketing, aceasta este una dintre primele surse.

Cu ce rămâneți

• Date oficiale pentru comparații între țări
• Verificarea tendințelor pe termen lung
• Verificarea afirmațiilor vânzătorilor

De ce contează acest lucru pentru mine

Pe o piață mai puțin transparentă riscul juridic este mai mare, de aceea due diligence trebuie să fie mai aprofundat. Indicele vă ajută să știți câtă prudență este necesară.

Cu ce rămâneți

• Cât de transparentă este piața de destinație
• Unde riscul juridic este mai mare
• Adaptați profunzimea verificării la piață

De ce contează acest lucru pentru mine

Lectură obligatorie înainte de a intra pe o piață „fierbinte”. Vă învață să identificați povestea care mișcă piața și să vă întrebați dacă rezistă.

Cu ce rămâneți

• Cum se formează bulele
• Rolul poveștilor în piață
• Semnele unei piețe desprinse de fundamente

De ce contează acest lucru pentru mine

Aceasta este exact întrebarea oricărui dezvoltator: unde este diferența dintre prețul de vânzare și costul construcției suficient de mare și de ce.

Cu ce rămâneți

• Diferența dintre preț și cost este sursa profitului
• Reglementarea creează diferența
• Alegeți piețele după restricțiile de ofertă

De ce contează acest lucru pentru mine

Înainte de a alege un oraș, merită să-i înțelegeți limitele fizice. Ele determină concurența pe care o veți întâlni peste cinci ani.

Cu ce rămâneți

• Geografia limitează oferta
• O piață cu ofertă limitată este mai volatilă
• Estimați concurența viitoare

De ce contează acest lucru pentru mine

Studiul se ocupă de infrastructură, dar lecția este valabilă pentru orice proiect: primul buget este aproape întotdeauna optimist. De aceea, o rezervă pentru neprevăzute nu este un lux.

Cu ce rămâneți

• Depășirile de buget sunt regula, nu excepția
• Construiți o rezervă reală
• Verificați bugetele față de proiecte similare finalizate

De ce contează acest lucru pentru mine

Ideea este importantă în orice țară: înainte de a cumpăra teren, cartografiați cât de greu se obține o autorizație la acea autoritate. Asta determină calendarul și riscul.

Cu ce rămâneți

• Reglementarea diferă foarte mult între autorități
• Durata obținerii autorizației face parte din cost
• Cartografiați autoritatea înainte de teren

De ce contează acest lucru pentru mine

Orașele cu multe locuri de muncă și puține locuințe sunt o oportunitate pentru un dezvoltator, dar și o arenă politică. Merită să înțelegeți ambele fețe.

Cu ce rămâneți

• Cerere generată de locuri de muncă fără ofertă = presiune pe prețuri
• Locuirea este o temă politică
• Identificați orașele în care lipsesc locuințe

De ce contează acest lucru pentru mine

Conceptul de „taxă de reglementare” vă ajută să estimați cât valorează o autorizație de construire. Uneori, activul real pe care îl cumpărați sunt drepturile, nu terenul.

Cu ce rămâneți

• Cât valorează un drept de construire
• Diferența dintre preț și cost ca indicator al reglementării
• Evaluați drepturile separat de teren

De ce contează acest lucru pentru mine

Nu pe orice teren trebuie construit imediat. Uneori decizia înțeleaptă este să cumpărați, să proiectați și să așteptați momentul potrivit.

Cu ce rămâneți

• Terenul are o valoare de opțiune
• Incertitudinea încurajează așteptarea
• Momentul construcției este o decizie economică

De ce contează acest lucru pentru mine

Când toată lumea construiește în aceeași zonă în același timp, întrebarea este cine va vinde ultimul. Merită să verificați câte proiecte concurente sunt în pregătire.

Cu ce rămâneți

• De ce apare excesul de ofertă
• Verificați proiectele concurente aflate în pregătire
• Feriți-vă de piața spre care aleargă toată lumea

De ce contează acest lucru pentru mine

Într-un proiect de doi-trei ani, piața din ziua predării poate fi foarte diferită de piața din ziua cumpărării terenului. Trebuie să planificați pentru amândouă.

Cu ce rămâneți

• Întârzierea construcțiilor creează cicluri
• Planificați pentru situația pieței la data predării
• Includeți vânzări în avans pentru a reduce riscul

De ce contează acest lucru pentru mine

Un dezvoltator care lucrează în mai multe țări trebuie să se gândească la mai multe cicluri în paralel. Studiul oferă un cadru pentru asta.

Cu ce rămâneți

• Cicluri diferite pe piețe diferite
• Adaptarea strategiei la etapa ciclului
• Gândire globală despre momentul potrivit

De ce contează acest lucru pentru mine

Încă o dovadă că în Europa urbanismul este variabila centrală. Înțelegerea sistemului de urbanism din țara de destinație valorează mai mult decât orice raport de piață.

Cu ce rămâneți

• Reglementarea crește prețurile în Europa
• Sistemul de urbanism este un risc, dar și un avantaj
• Studiați din timp traseul autorizațiilor

De ce contează acest lucru pentru mine

Întrebarea înălțimii este una economică, nu doar de urbanism. Înainte de a cere mai multe etaje, merită să verificați că ele chiar măresc profitul.

Cu ce rămâneți

• Costul pe m² crește odată cu înălțimea
• Când se justifică construcția pe verticală
• Adaptați densitatea la prețul terenului

De ce contează acest lucru pentru mine

În Europa, cerințele de sustenabilitate și eficiență energetică devin tot mai stricte. Construcția verde nu mai este doar o valoare, ci și un criteriu de finanțare și de vânzare.

Cu ce rămâneți

• Construcția verde poate justifica un preț mai mare
• Băncile și investitorii pun preț pe sustenabilitate
• Verificați cerințele energetice locale

De ce contează acest lucru pentru mine

Două studii independente cu o concluzie asemănătoare înseamnă deja un tipar. Merită să includeți această primă în studiul de fezabilitate.

Cu ce rămâneți

• O primă pentru certificarea de mediu
• Includeți prima în „raportul zero” (studiul de fezabilitate inițial cerut de bancă)
• Cântăriți costul certificării față de beneficiu

De ce contează acest lucru pentru mine

Cea mai mare parte a profitului unui dezvoltator se decide în contracte și în management. Raportul vă ajută să vă gândiți unde se poate economisi fără a afecta calitatea.

Cu ce rămâneți

• Unde se pierde eficiența în construcții
• Rolul contractelor în succesul unui proiect
• Idei pentru îmbunătățirea managementului proiectului

De ce contează acest lucru pentru mine

Un bun punct de referință înainte de a primi oferte de preț de la antreprenori locali. Dacă o ofertă este foarte departe de interval, trebuie să întrebați de ce.

Cu ce rămâneți

• Intervalul costurilor de construcție pe oraș
• Tendințe ale costurilor materialelor și manoperei
• Verificarea rezonabilității ofertelor antreprenorilor

De ce contează acest lucru pentru mine

Pentru un dezvoltator, transparența scăzută înseamnă mai mult timp, mai mulți consultanți și mai mult risc. Merită să includeți acest lucru în calendar și în buget.

Cu ce rămâneți

• Transparența influențează durata proiectului
• Mai multe verificări pe o piață mai puțin transparentă
• Puneți preț pe riscul de reglementare

De ce contează acest lucru pentru mine

Cine înțelege de ce oamenii vor să locuiască lângă alți oameni înțelege ce creează cererea pentru proiectul său.

Cu ce rămâneți

• De ce atrag orașele oameni și firme
• Legătura dintre locurile de muncă și cererea de locuințe
• Alegeți un amplasament lângă motoarele de creștere

De ce contează acest lucru pentru mine

În țările în care oferta reacționează încet, un dezvoltator care termină repede are de câștigat. În țările în care reacționează repede, concurența vine repede.

Cu ce rămâneți

• Diferențe între țări în reacția ofertei
• Cum influențează acest lucru concurența
• Adaptați ritmul proiectului la piață

De ce contează acest lucru pentru mine

Această analiză rezumă aproape tot ce trebuie știut despre legătura dintre lege, urbanism și profitabilitate. Pentru mine, acesta este locul în care dreptul și dezvoltarea imobiliară se întâlnesc.

Cu ce rămâneți

• O trecere în revistă a întregii literaturi din domeniu
• Moduri de a măsura reglementarea
• Efectele asupra prețului, construcțiilor și orașului