יש תעשייה שבה אפשר לסיים ישיבת דירקטוריון בלי שמישהו ישאל: ״מה הנתונים אומרים?״
במשך עשרות שנים, עולם הנדל״ן פעל לפי אינטואיציה, קשרים ו״אוזן לשטח״. מנהל שניהל מגדל בתל אביב ידע מה שווה בגלל שהוא ניהל מגדלים עשרים שנה. היזם שרכש מתחם בברלין הסתמך על ״תחושת הבטן״ שבנה לאורך עשורים. הנכס היה פיזי, ההחלטה הייתה אנושית, ומה שנקרא ״ניסיון״ היה לרוב שכפול של עצמך בגרסה מבוגרת יותר.
ואז הגיע ה-PropTech. ואיתו, בשקט ובמהירות, הגיעו הנשים.
עמליה פז היא שותפה מייסדת ומנהלת של BRICKS Proptech Innovation, מרכז חדשנות ישראלי שמחבר בין חברות נדל״ן גדולות לסטארטאפים טכנולוגיים צעירים. לפני שהקימה את BRICKS, שימשה פז כסמנכ״לית כספים בחברות ציבוריות בישראל ובחו״ל, לרבות תפקיד CFO בפולאר אינווסטמנטס ובקרת חטיבה בחברת Vishay הנסחרת בנאסד״ק. היא הביאה לעולם הנדל״ן שפה שהוא לא ממש דיבר: שפה של נתונים, ניהול סיכונים ועסקאות M&A.
כשפז הציגה את האקוסיסטם הישראלי בפני משקיעים סינים, היא הסבירה כי ״תעשיית הנדל״ן השמרנית היא אחת האחרונות ליישום טכנולוגיות חדשניות, אך מדובר בתהליך שהואץ בשנה האחרונה״. ולישראל יש בכך תפקיד מכריע: לפי BRICKS, הרשת כוללת כ-150 סטארטאפים ישראלים בתחום, המחוברים לשחקני נדל״ן ממדינות רבות ברחבי העולם.
מה שמעניין בסיפורה של פז אינו רק מה שבנתה, אלא מדוע הצליחה לראות את הצורך לפני שאחרים ראו אותו.
ה-PropTech, בשונה מנדל״ן מסורתי, מבקש לשאול שאלות אחרות: לא ״מה שווה הנכס לפי עסקאות דומות?״ אלא ״מה הנתונים אומרים על הדיירים, על ניידות האוכלוסין, על דפוסי שימוש בשטח?״ זו שפה שדורשת נכונות לפרק הנחות. ומי שגדלה על שפת הפיננסים ועל ניהול חברות ציבוריות, מגיעה לשם עם כלים שנדל״ן מסורתי מעולם לא טרח לאמץ.
מחוץ לישראל, הדפוס חוזר על עצמו.
ניקי גרינברג, אוסטרלית שניהלה אסטרטגיית טכנולוגיה בחברת הנדל״ן הגלובלית QIC, הבינה שהתעשייה לא תשתנה אם הקולות בפנים יישארו אותם קולות. ב-2018 הקימה את Women in PropTech, ארגון גלובלי שמחבר נשים יזמיות ומשקיעות בתחום, עם מרכזים בניו יורק, טורונטו ולונדון. גרינברג, שרקעה הוא אדריכלות ופיתוח נדל״ן, טוענת שהחדשנות האמיתית בתחום מחייבת שיתוף מידע בין מקצועות ובין גיאוגרפיות, לא רק בין אנשים שגדלו על אותה פלטה.
לורה היינס-פירס היא סמנכ״לית בכירה ב-Hines, אחת מחברות הנדל״ן הגדולות בעולם. תחת הנהגתה, הובילה גיוס הון של 6.6 מיליארד דולר ונפח עסקאות של למעלה מ-17 מיליארד דולר. היינס-פירס, בוגרת כלכלה ותולדות האמנות מדיוק ו-MBA מהרווארד, הובילה יוזמות חדשנות וקיימות כעמודי תווך של האסטרטגיה העסקית של החברה. בעולם שבו ״נדל״ן גדול״ נקשר כמעט אוטומטית לדמות הגברית הקשוחה בחליפה כהה, היא מגדירה מחדש את הסמל.
ונסה בוץ הקימה ב-2017 בלונדון את District Technologies, פלטפורמה ניידת לניהול מרחב עבודה גמיש. החברה מספקת שירותים לחברות המחפשות שטחי משרדים ולבעלי נכסים כאחד, מתוך אמונה שהטכנולוגיה צריכה לשרת קהילות, לא רק עסקאות. בוץ הגיעה מרקע בעיצוב ופיתוח קהילתי, ורקע כזה, לכאורה ״לא נדל״ני״, הפך ליתרון שהמתחרים הגברים שלה לא ידעו לשחזר.
חזרה לישראל.
בשיחה שניהלתי לאחרונה עם יועצת PropTech שעובדת עם כמה מהיזמים הגדולים בשוק הישראלי, היא אמרה לי משהו שנדבק בי: ״הגברים בתחום שואלים ׳מה שווה הנכס הזה?׳ הנשים שואלות ׳מי יגור כאן, ולמה, ומה הם צריכים שעוד אין?׳ זו לא שאלה נחמדה יותר. זו שאלה שמובילה לעסקה טובה יותר״.
היא צדקה. PropTech במהותו הוא מעבר משאלת ה״מה״ לשאלת ה״למה״ ו״מי״. הנתונים שמפעילות פלטפורמות כמו BRICKS לא רק מחשבים ערך, הן מנסות להבין התנהגות אנושית. מי שאומנה להקשיב לצרכים שלא נאמרו, לנהל ציפיות מרובות בו-זמנית ולחבר בין עולמות שלא מדברים זה עם זה, מגיעה לתחום הזה עם יתרון מובנה.
PropTech יושב בצומת של נדל״ן וטכנולוגיה: שני תחומים עם ייצוג נמוך לנשים מלכתחילה. לא מפתיע, אם כך, שנשים מהוות בין 5% ל-20% בלבד ממייסדות ה-PropTech בעולם. אבל בדיוק בגלל זה, מי שכן נמצאת שם, שם כי בחרה לשבור מחסומים, לא כי מסלול הכניסה היה פתוח.
יש בזה אירוניה נחמדה: דווקא התחום שנחשב ״קר״, נתונים, אלגוריתמים, ניתוח מסות מידע, מאפשר לנשים להיכנס דרך הדלת הראשית. כי מי שבנתה קריירה בפיננסים, ניהול, עיצוב או אנליזה, מגלה שנדל״ן אינו עוד ״מועדון סגור״ שרק מי שגדל בתוכו יכול להיכנס אליו.
כשאני יושב עם יזמים שבונים צוותים לפרויקטים בינלאומיים, אני שואל שאלה אחת: מי בחדר הזה שואל שאלות שמעולם לא חשבת לשאול?
אם התשובה היא ״אף אחד״, זה לא ניהול סיכונים. זו בועה ממתינה להתפוצץ.
ה-PropTech לא ביקש לתקן עוול חברתי. הוא פשוט פתח שוק שדרש חשיבה אחרת. והנשים שהגיעו אליו, הביאו אותה.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.