לפני כמה חודשים קיבלתי שיחת טלפון ממנהל השקעות בכיר, נקרא לו רוני, שבנה פרויקט מגורים יוקרתי בברלין. מגדל של 180 יחידות, מערכת ניהול חכמה מהמתקדמות בשוק, לובי עם זיהוי פנים, מעליות שיודעות לאן אתה הולך לפני שאתה יודע, ומערכת אנרגיה שלומדת את הרגלי השינה של כל דייר כדי לכוון את הטמפרטורה בחדר.
״הפרויקט הצליח מעבר לכל ציפייה,״ הוא אמר. ״ועכשיו אני בצרות גדולות.״
הצרות לא הגיעו מהבניין. הן הגיעו ממה שהבניין ידע.
חברת הטכנולוגיה שסיפקה את מערכת הניהול החכמה הוסיפה סעיף בחוזה, סעיף שנקבר בין עשרות עמודים טכניים, שלפיו כל הנתונים הנאספים על ידי המערכת הם קניינה הבלעדי של החברה. לא קניין רוני. לא קניין חברת הניהול. לא קניין הדיירים.
כשחברת הטכנולוגיה נרכשה על ידי קרן השקעות אמריקאית גדולה, הנתונים עברו איתה. פתאום, פרופילי ההתנהגות של 180 משפחות הפכו לנכס של חברה שרוני מעולם לא הכיר. המערכת ידעה בדיוק מתי כל דייר יוצא מהבית בבוקר ומתי הוא חוזר בלילה. היא ידעה מתי הוא ישן, כי התאורה והחימום כיווננו את עצמם אוטומטית לפי הרגלי השינה שלו. היא ידעה כמה אורחים מגיעים לדירה, באיזו תדירות, ובאיזה שעות. היא ידעה אם הדייר נמצא בבית ביום חול בשעות העבודה, מידע שחברת ביטוח או מעסיק היו משלמים עליו ביד רחבה. לא מדובר בתחושה של מעקב, מדובר בתיעוד מדויק, שיטתי, ורציף של החיים הפרטיים ביותר של אנשים בתוך ביתם.
ואז הגיעה התביעה. לא מהקרן האמריקאית. מהדיירים עצמם.
שלושה דיירים הגישו תלונה לרגולטור הגרמני להגנת מידע - ה-GDPR במיטב תוקפו. הטענה: הם מעולם לא נתנו הסכמה מפורשת לאיסוף פרופיל התנהגותי מלא. הם חתמו על הסכם שכירות, לא על הסכם לניטור חייהם הפרטיים.
רוני מצא את עצמו מסביר לרגולטור מי בכלל אחראי: הוא כיזם? חברת הניהול שהפעילה את הבניין? חברת הטכנולוגיה שסיפקה את המערכת? והרגולטור, בחוכמתו הביורוקרטית, החליט שכולם אחראים. ביחד ולחוד.
הקנס לא היה קטן. ועלות ההגנה המשפטית הייתה גבוהה הרבה יותר.
אני מספר את הסיפור הזה כי הוא לא חריג. הוא הולך להיות הנורמה.
בניינים חכמים הם כבר לא עתיד, הם הווה. חיישני IoT, מערכות בקרת כניסה, מצלמות ברזולוציה גבוהה, מדי חשמל חכמים, אפליקציות ניהול דיירים - כל אלה אוספים מידע ברמה שאף חוק שכירות מסורתי לא תכנן להתמודד איתה.
ולפני שאתם ממהרים להסביר לי שיש לכם ״מדיניות פרטיות״, תשאלו את עצמכם: מי כתב אותה? מתי היא עודכנה לאחרונה? ומה בדיוק הדייר שלכם מסכים לו כשהוא לוחץ ״אני מסכים״?
אז למי שייך המידע?
על פי רוב חוקי הפרטיות המערביים - GDPR באירופה, CCPA בקליפורניה, וחוקים דומים שמתפשטים בכל העולם - המידע שייך לאדם שאליו הוא מתייחס. נקודה. הדייר הוא הבעלים של הנתונים על חייו. כל שאר השחקנים - יזם, חברת ניהול, חברת טכנולוגיה, הם מעבדי מידע ונאמנים זמניים בלבד, מותר להם להשתמש במידע רק למטרה הספציפית שלשמה הוא נאסף, ורק כל עוד הדייר מתגורר בבניין. הם לא יכולים למכור אותו, להעביר אותו לצד שלישי, או להשתמש בו לצרכים מסחריים אחרים, אלא אם קיבלו הסכמה מפורשת ומודעת מהדייר. ואם הם מפרים את הכללים האלה, הם נושאים באחריות משפטית ישירה, גם אם הם בכלל לא ידעו שהם מפרים אותם.
הבעיה היא שרוב חוזי הטכנולוגיה בשוק כתובים הפוך. הם מנסים להעביר בעלות, לייצר רישיונות בלתי מוגבלים, לאפשר מכירה לצדדים שלישיים. ומי שלא קורא, משלם.
מה צריך לעשות יזם שלא רוצה למצוא את עצמו כרוני?
ראשית, בקרת חוזה עם ספקי טכנולוגיה חייבת לכלול סעיף מפורש שמגדיר בבהירות מי הבעלים של הנתונים, לאיזה מטרה מותר להשתמש בהם, ומה קורה לנתונים אם הספק נמכר, נסגר או נרכש. זה לא מובן מאליו, ואם הספק מסרב לסעיף כזה, זה אות אדום.
שנית, הסכם השכירות חייב לכלול גילוי מלא על כל מערכת איסוף מידע בבניין. לא בסעיף בפונט מזערי בסוף הנספח. בצורה ברורה, מפורשת, בשפה שאדם רגיל מבין. הסכמה שהושגה בדרך עקיפה לא תחזיק בבית משפט, ובטח לא מול רגולטור שמחפש להוכיח נקודה.
שלישית, מינוי ממונה על הגנת מידע, פנימי או חיצוני, אינו בזבוז כסף. הוא ביטוח. פרויקטים הכוללים ניטור שיטתי של דיירים, שזה בדיוק מה שבניין חכם עושה, מחויבים במינוי ממונה הגנת מידע בכל מדינות האיחוד האירופי, בבריטניה שלאחר הברקזיט, ובחוקים מקבילים בארה״ב, ברזיל, קנדה, אוסטרליה וישראל. במילים אחרות, כמעט בכל שוק שיזם ישראלי פעיל בו.
רביעית, הגדירו מדיניות שמירת נתונים מינימלית. אל תאספו מידע רק כי אתם יכולים. כל נתון שנאסף הוא גם חבות פוטנציאלית. ככל שאתם אוספים פחות, כך החשיפה שלכם קטנה יותר.
רוני סגר את הסיפור שלו בסכום פשרה ועם הסכם ניהול מידע חדש שניסחנו יחד.
הוא לא שמח על הסיפור, אבל הוא ביקש ממני לספר אותו. ״אם זה יעזור ליזם אחד לא לעבור את מה שעברתי,״ הוא אמר, ״זה שווה את הביוש.״
הבניין החכם שלכם יכול לייצר ערך עצום - ליזם, לדיירים, לחברת הניהול. אבל הנכס הכי יקר בו אינו הלובי המעוצב או גג השמש. הנכס הכי יקר הוא האמון של הדיירים שלכם. ברגע שהוא נשבר, קשה מאוד לבנות אותו מחדש.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.