باختصار
يُشتق القسط الشهري للقرض السكني في رومانيا من مبلغ القرض والفائدة السنوية وعدد السنوات. فالقرض البالغ 200,000 يورو بفائدة 6.5% لمدة 25 عامًا يتطلب قسطًا يبلغ نحو 1,350 يورو شهريًّا، قبل التأمينات والعمولات. ولن يوافق عليه البنك إلا إذا لم يتجاوز مجموع أقساطكم 40% من الدخل الصافي في القرض بالـ لاي، وفقًا لقواعد البنك الوطني الروماني.
أبرز النقاط
- 1قرض بقيمة 200,000 يورو بفائدة 6.5% لمدة 25 عامًا: نحو 1,350 يورو شهريًّا للأصل والفائدة.
- 2كل نقطة مئوية في الفائدة تعادل نحو 120-130 يورو شهريًّا في قرض كهذا.
- 3تمديد المدة من 25 إلى 30 عامًا بفائدة 6.5% يخفض القسط بنحو 86 يورو شهريًّا، ويضيف نحو 50,000 يورو إلى مجموع الفائدة.
- 4وفقًا للائحة BNR 17/2012، تُحدَّد الأقساط على جميع القروض بـ 40% من الدخل الصافي في القرض بالـ لاي و20% في القرض بالعملة الأجنبية.
- 5تُقارَن العروض وفقًا لـ DAE، أي الفائدة السنوية الفعلية، لا وفقًا للفائدة المعلنة.
عندما يفحص المستثمرون من إسرائيل التمويل في رومانيا، يكون السؤال الأول عادةً «ما الفائدة؟». أما السؤال الأكثر فائدة فهو كم ستدفعون كل شهر، وكم من الدخل سيطلب البنك للموافقة على ذلك. ويمنحكم هذا الدليل الأدوات لحساب ذلك بأنفسكم، حتى قبل التوجه إلى البنك. والحسابات للتوضيح فقط، والبيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026.
ما الذي يحدد مقدار القسط الشهري؟
ثلاثة معطيات: مبلغ القرض، والفائدة السنوية، وعدد السنوات. وكل ما عدا ذلك، كالتأمينات والعمولات، يُضاف فوقها. والقسط نفسه هو أيضًا الرقم الذي يقارنه البنك بدخلكم، ولذلك فهو ما يحدد في النهاية كم ستتمكنون من الاقتراض.
كل نقطة مئوية في الفائدة تعادل نحو 120-130 يورو شهريًّا في قرض كهذا.
كيف تحسبون القسط بأنفسكم؟
معظم القروض السكنية في رومانيا مبنية كجدول أقساط ثابتة، يسميه الرومانيون rate egale ويعرفه الإسرائيليون باسم «شبيتسر». وهذه مكونات الحساب:
| المكوِّن | المعنى | في مثالنا |
|---|---|---|
| المعادلة | القسط = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) | |
| P | أصل القرض | 200,000 يورو |
| r | الفائدة الشهرية: الفائدة السنوية مقسومة على 12 | 0.065 ÷ 12 = 0.00542 |
| n | عدد الأقساط | 300، أي 25 عامًا |
من يفضل عدم الحساب يدويًّا يمكنه استخدام دالة PMT في أي برنامج جداول بيانات. فهي تعيد الرقم نفسه، الذي يغطي الأصل والفائدة لا أكثر.
كم يُدفع شهريًّا على قرض بقيمة 200,000 يورو؟
الأرقام الواردة في الجدول ناتجة عن المعادلة نفسها. ومن يقترض بالـ لاي سيراها بالـ لاي: فبالسعر الذي نشره BNR ليوم 30 سبتمبر 2026، أي نحو 5.28 لاي لليورو، يعادل قرض كهذا نحو 1,056,000 لاي.
| الفائدة السنوية | 25 عامًا | 30 عامًا |
|---|---|---|
| 5.5% | نحو 1,228 يورو | نحو 1,136 يورو |
| 6.5% | نحو 1,350 يورو | نحو 1,264 يورو |
| 7.5% | نحو 1,478 يورو | نحو 1,398 يورو |
ما الذي نتعلمه من الجدول؟ أولًا، نقطة مئوية واحدة في الفائدة تحرك القسط بنحو 120-130 يورو شهريًّا. وثانيًا، خمس سنوات إضافية لا توفر الكثير: فبفائدة 6.5% ينخفض القسط الشهري بنحو 86 يورو فقط، في حين ترتفع الفائدة المتراكمة طوال عمر القرض من نحو 205,000 إلى نحو 255,000 يورو.
أقساط متساوية أم أصل متساوٍ: ما الفرق عمليًّا؟
هناك أيضًا خيار آخر، rate descrescătoare: يُسدَّد كل شهر الجزء نفسه من الأصل، وتُحتسب الفائدة على المتبقي فقط، ويتناقص القسط تدريجيًّا. والمقارنة على المعطيات نفسها، 200,000 يورو بفائدة 6.5% لمدة 25 عامًا:
| أقساط متساوية (rate egale) | أصل متساوٍ (rate descrescătoare) | |
|---|---|---|
| القسط الأول | نحو 1,350 يورو | نحو 1,750 يورو |
| القسط الأخير | نحو 1,350 يورو | نحو 670 يورو |
| مجموع الفائدة | نحو 205,000 يورو | نحو 163,000 يورو |
العيب: في السنوات الأولى يكون القسط أثقل، والبنك سيقارنه تحديدًا بالدخل. والميزة: على امتداد المدة كلها يُنفَق مال أقل على الفائدة.
كيف تُحدَّد الفائدة المتغيرة، وما هو IRCC؟
عندما يكون القرض بالـ لاي والفائدة غير ثابتة، فإنها تتكون من جزأين: مؤشر عام وهامش (marjă) يضيفه البنك. ومنذ 2019 أصبح المؤشر لقروض الاستهلاك هو IRCC (مؤشر الفائدة على الائتمان الاستهلاكي)، ويحدِّثه BNR مرة كل ربع سنة. والقيمة السارية اعتبارًا من 1 أكتوبر 2026: 5.57%.
مثال: بهامش 2% تبلغ الفائدة 7.57%، ويقترب القسط الشهري على 200,000 يورو لمدة 25 عامًا من 1,487 يورو. وفي المسارات الشائعة تُثبَّت الفائدة للسنوات الثلاث إلى الخمس الأولى، ثم تنتقل إلى المؤشر مضافًا إليه الهامش. اطلبوا من البنك محاكاة للفترتين، لا للفترة الثابتة فقط.
ما الذي يدخل أيضًا في التكلفة الشهرية إلى جانب الأصل والفائدة؟
| المكوِّن | ما هو | مصدر المتطلب |
|---|---|---|
| PAD | تأمين إلزامي على المساكن | القانون 260/2008 |
| تأمين المبنى | وثيقة يُحدَّد فيها البنك مستفيدًا | متطلب البنك |
| التأمين على الحياة | مطلوب أحيانًا، أو يؤثر في الفائدة التي ستحصلون عليها | سياسة البنك |
| العمولات | رسوم إدارة الحساب أو القرض | تعرفة البنك |
| مخاطر العملة | الفجوة بين الدخل بالشيكل والقسط بالـ لاي أو باليورو | بنية دخلكم |
لذلك لا تقارنوا العروض وفقًا للفائدة الاسمية. قارنوا وفقًا لـ DAE (dobânda anuală efectivă)، أي معدل التكلفة السنوية الإجمالية، الذي يلتزم البنك بعرضه والذي يشمل هذه الإضافات أيضًا.
كم من الدخل سيطلب البنك للموافقة على القرض؟
حُددت القاعدة في اللائحة 17/2012 الصادرة عن BNR: لا يجوز أن يتجاوز مجموع أقساطكم الشهرية، على جميع القروض، 40% من الدخل الصافي عندما يكون القرض بالـ لاي، أو 20% عندما يكون بعملة أجنبية. وعند شراء المسكن الأول يُسمح بـ 5 نقاط مئوية إضافية. وتسمي البنوك هذه النسبة DSTI (debt service to income).
وبالأرقام: لتحمُّل قسط يبلغ نحو 1,350 يورو في قرض بالـ لاي، ستحتاجون إلى إثبات دخل صافٍ لا يقل عن نحو 3,375 يورو شهريًّا. وعليه فإن مبلغ القرض يُشتق من الدخل، لا من قيمة العقار.
هل يمكن سداد القرض السكني مبكرًا؟
نعم، ودون غرامة. ففي القروض السكنية، يحظر المرسوم الاستعجالي 52/2016 على البنك تحصيل عمولة على السداد المبكر، حتى عندما تكون الفائدة ثابتة. تأكدوا من أن هذا الشرط وارد في الاتفاق.
ما الذي يُفعل قبل التوجه إلى البنك؟
احسبوا القسط حتى قبل اختيار العقار: فهو يبيِّن كم ستدفعون، وكم من الدخل سيُطلب، وماذا سيحدث إذا تحركت الفائدة بنقطة مئوية. وعندما نرافق مشتريًا يحصل على تمويل في رومانيا، نفحص معه السيناريوهات في ضوء عروض البنوك والشروط الواردة في اتفاق القرض، أما المستندات وفقًا للقانون الروماني فيعدُّها ويصادق عليها البنك وكاتب العدل والمحامي المرخَّص لهم بالعمل في رومانيا.
ما ورد في هذا المقال هو معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية أو مالية. والحسابات للتوضيح فقط. ويحدد كل بنك الفوائد والشروط وفقًا لملف المقترض، وهي صحيحة حتى أكتوبر 2026. ويُوصى قبل أي قرار بالحصول على استشارة فردية.
أسئلة شائعة
كم يكلف شهريًّا قرض سكني بقيمة 200,000 يورو في رومانيا؟
بفائدة 6.5%: نحو 1,350 يورو شهريًّا لمدة 25 عامًا، أو نحو 1,264 يورو لمدة 30 عامًا، قبل التأمينات والعمولات. وفي القرض بالـ لاي يُدفع القسط بالـ لاي.
ما الفرق بين rate egale وrate descrescătoare؟
في rate egale يكون القسط ثابتًا طوال المدة، كجدول «شبيتسر». وفي rate descrescătoare يكون الأصل ثابتًا وينخفض القسط مع الوقت؛ فهو يبدأ أعلى لكنه يوفر في الفائدة إجمالًا.
ما هو DAE؟
DAE هو الفائدة السنوية الفعلية، التي تشمل تكاليف القرض بما يتجاوز الفائدة الاسمية. وهو الرقم الصحيح للمقارنة بين عروض البنوك المختلفة.
كم من الدخل يلزم للقرض السكني في رومانيا؟
وفقًا للائحة BNR 17/2012، يُحدَّد مجموع الأقساط بـ 40% من الدخل الصافي في القرض بالـ لاي و20% بالعملة الأجنبية. والقسط البالغ نحو 1,350 يورو يتطلب دخلًا صافيًا لا يقل عن نحو 3,375 يورو شهريًّا في القرض بالـ لاي.
هل توجد عمولة سداد مبكر على القرض السكني في رومانيا؟
في القرض السكني، ووفقًا للمرسوم الاستعجالي 52/2016، لا يحق للبنك تحصيل عمولة سداد مبكر، حتى بالفائدة الثابتة.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.