اتصل بي أورن في الساعة الثانية عشرة ظهرًا من ليماسول.
لا ذعر. توقّع. كان هناك لاجتماع مع المصرف المحلي، وأراد أن يتحدث إليّ قبل الدخول.
«إيلان، يقولون لي إن لديهم أداة تثبت أن أموال المشترين محمية. تأمين أو كفالة من المصرف. لم أفهم بالضبط ما هي، لكنها تبدو جيدة».
قلت له ألّا يوقّع على أي شيء قبل أن نتحدث بعد الاجتماع.
أورن مطوّر قديم. بنى مشاريع في إسرائيل: جفعاتايم، وحولون، والخضيرة. خمس عشرة سنة في القطاع. يعرف كيف يقرأ الأرض، وكيف يتحدث إلى مقاول، وكيف يدير جدولًا زمنيًا. وحين قرر الانطلاق إلى قبرص لم يفعل ذلك بحماسة سياحية. فعله عن حساب: أسعار الأراضي ما زالت معقولة، والطلب من المشترين الإسرائيليين مرتفع، والمشاريع الصغيرة تنجح هناك.
وجد قطعة أرض في ضواحي ليماسول. وتعاونًا مع شركة محلية. ثماني وحدات سكنية. مشروع غير كبير، لكنه منظَّم.
بدأ المشترون الأوائل يُبدون اهتمامًا. إسرائيليون. بعضهم معارف، وبعضهم وصل بالكلام من فم إلى أذن. وكلهم أرادوا أن يعرفوا شيئًا واحدًا قبل أن يُخرجوا المال: «ماذا يحدث لدفعتنا إن لم تسر الأمور؟»
سؤال مشروع تمامًا. في مشروع جديد، لمبادرة لا تاريخ لها في السوق القبرصية، على بعد ساعتي طيران عن الوطن.
ظن أورن أن لديه جوابًا. فقد عرض عليه المصرف ما وصفه بأنه «كفالة مصرفية للمشترين». وفهم من ذلك أن المال محمي. وأنه إن حدث خلل فإن المصرف سيعيد المال.
تحدثنا بعد الاجتماع.
أرسل إليّ المسودة التي تلقاها. قرأتها.
لم تكن كفالة مصرفية للمشترين. كانت أداة تمويل للمشروع، يضع المصرف بموجبها خط ائتمان تحت تصرف المطوّر مقابل إيرادات مستقبلية. أموال المشترين تدخل حسابًا معينًا، ويرى المصرف فيها ضمانًا، لكن المشتري نفسه لم يحصل على أي حماية مباشرة.
هذا الفرق يبدو تقنيًا. وهو ليس كذلك.
شرحت لأورن كيف يعمل الأمر عمليًا. في قبرص، حين تشتري شقة في مبنى لم يوجد بعد، لا يكون هناك بعد طابو للوحدة. فالسجل يعمل على مستوى القطعة، لا على مستوى الشقة. وما يمكن فعله الآن هو تسجيل عقد البيع نفسه في دائرة تسجيل الأراضي، وتحويله إلى حق قانوني قابل للتنفيذ. وما إن يُسجَّل العقد حتى لا يستطيع المطوّر بيع الوحدة نفسها لآخر، ولا رهنها مرة أخرى، ولا التهرب. المشتري يوجد على الخريطة المسجَّلة. وهذه مرحلة أولى لا غنى عنها. وهي شبيهة بتسجيل ملاحظة تحذيرية في القانون الإسرائيلي (مع أن القانون القبرصي أيضًا مبني على القانون العام Common Law).
لكن تسجيل العقد لا يحمي المال.
سجّل المشتري حقه، لكنه إن حوّل دفعات إلى المطوّر ثم انهار المطوّر، فالمال عند المطوّر أصلًا. الحق المسجَّل يساعد في المطالبة بالتنفيذ مستقبلًا، لا في استرداد مال انتقل بالفعل.
ولهذا بنينا طبقة ثانية: حساب أمانة.
الفكرة بسيطة. كل دفعة من المشترين لا تنتقل مباشرة إلى حساب المطوّر. بل تدخل حسابًا يديره محامٍ، مستقلًا عن الطرفين. ولا يخرج المال من هناك إلا عند بلوغ مرحلة إنجاز متفق عليها في البناء - أساسات مصبوبة، وهيكل بارتفاع معين، وإنهاء الهيكل، وهكذا. وقبل أن يتقاضى المقاول دفعة عن الطابق الثاني، عليه أن يُظهر أن الطابق الأول موجود فعلًا.
عملنا على هذه البنية معًا. حدّدنا مراحل الإنجاز مع المقاول. وصغنا صلاحيات المحامي الأمين. وسددنا الثغرات: ماذا يحدث إذا لم تُنجَز مرحلة في موعدها، وما آلية الرقابة، ومن يصادق على أن العمل نُفّذ.
لم يعجب المصرفَ المحلي ذلك في البداية. فهذا أعقد في الإدارة. ويعني أن المطوّر لا يتلقى المال لحظة توقيع المشتري. هناك أوراق أكثر، ومراحل أكثر، وموافقات أكثر.
وقع أورن تحت ضغط شريكه القبرصي: «أنت تعقّد الأمور. هكذا لا يعمل الناس هنا».
«هكذا لم يعمل الناس هنا في العشرين سنة الأخيرة»، قلت له. «ولذلك تراكم في قبرص عشرات الآلاف من المشترين الذين انتظروا سنوات طابوًا لم يصل».
نفّذنا البنية. تسجيل عقد في دائرة الأراضي لكل مشترٍ، وحساب أمانة بمراحل إنجاز محدّدة، وإفراج عن الأموال وفقًا لها.
تأخر افتتاح المبيعات ستة أسابيع.
كانت إحدى أولى الشقق التي أُغلقت لزوجين من هرتسليا. وقبل أن يوقّعا، طلبا الاطلاع على بنية الحماية. قرأت شريكة الرجل، وهي محامية بنفسها، كل المستندات. وفي النهاية قالت جملة واحدة: «هذا أول مشروع أشعر فيه بالراحة للتوقيع».
ستة أسابيع من التأخير. وجملة واحدة تساوي أكثر من أي إعلان.
أفكر في هذا حين يسألني المطوّرون لماذا يستثمرون في بنية كهذه. الجواب لا يوجد في القانون ولا في العقد، بل في السؤال الذي يطرحه كل مشترٍ إسرائيلي قبل أن يُخرج مئة وخمسين ألف يورو لمشروع لا يعرفه، في دولة لا يقيم فيها. المشتري الإسرائيلي لا يصل ساذجًا. لقد نشأ على قانون البيع الإسرائيلي. ويعرف أنه في إسرائيل، منذ لحظة تحويله المال إلى المطوّر، يكفله المصرف. هذا ليس معروفًا، إنه حق قانوني. وحين يصل إلى قبرص ويسأل «ماذا لدي إن ساء أمر ما»، فهو لا يطرح سؤالًا نظريًا. إنه يتحقق مما إذا كنت تعرض عليه على الأقل ما يحصل عليه افتراضيًا في بلده. والمطوّر الذي لديه جواب حقيقي عن هذا السؤال لا يحتاج إلى الإقناع. فالمشتري مقتنع بالفعل.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית