Glosar de termeni imobiliari din SUA pentru investitorul israelian

Piața imobiliară americană funcționează după termeni și convenții care nu au întotdeauna un corespondent clar pe piața israeliană, iar chiar și atunci când au, semnificația juridică sau practică este de regulă diferită. Un investitor israelian care întâlnește pentru prima dată expresii precum Title, Escrow sau FIRPTA poate avea senzația că trebuie să învețe o limbă nouă înainte de a ajunge măcar la etapa negocierii. Acest glosar reunește cei mai importanți termeni, împărțiți pe teme, pentru ca dumneavoastră să știți exact despre ce este vorba atunci când apar într-o discuție cu agentul, cu avocatul sau cu societatea de Title.

1Ce tipuri de imobile există pe piața americană?

Casă individuală (Single-Family Home) - o casă independentă destinată locuirii unei singure familii, aflată pe un lot separat și care nu împarte pereți cu alte unități. Este cel mai răspândit tip de imobil în suburbiile americane și, de regulă, și cel mai simplu din punctul de vedere al administrării: un singur chiriaș, un singur contract, o singură întreținere.

Imobil multifamilial (Multi-Family Property) - un imobil care conține mai mult de o unitate de locuit sub același acoperiș sau în aceeași clădire, de la duplex (două unități) și triplex (trei) până la blocuri de apartamente cu zeci de unități. Diferența esențială din punctul de vedere al investitorului: un imobil multifamilial distribuie riscul între mai mulți chiriași, dar impune și o administrare mai complexă și uneori o finanțare în condiții diferite față de un imobil singular.

Condominiu (Condominium / Condo) - o unitate de locuit în proprietate privată într-o clădire comună, în care spațiile comune (hol, grădină, sală de sport) sunt administrate în comun de o asociație de proprietari. Proprietarul plătește cheltuieli lunare de întreținere (a se vedea HOA mai jos) care acoperă întreținerea părților comune.

Townhouse (Townhouse) - o casă pe teren care împarte unul sau doi pereți cu casele învecinate, dar are de regulă intrare separată și etaje proprii și uneori și o mică curte. Este o formă intermediară, din punct de vedere al construcției, între o casă independentă și un apartament într-un bloc.

Asociația proprietarilor (HOA - Homeowners Association) - o entitate care administrează spații și infrastructuri comune în proiecte de condominii, townhouse-uri și uneori și în cartiere de case independente. Percepe cotizații de membru lunare sau anuale și stabilește reguli (uneori destul de stricte) privind aspectul imobilului, renovările și închirierea. Este important să verificați cuantumul cotizațiilor HOA și regulamentul acesteia înainte de achiziție, pentru că influențează direct randamentul.

2Care sunt termenii principali din procesul tranzacției?

Title (Title) - dreptul juridic dovedit de proprietate asupra imobilului. „Verificarea de title” (Title Search) este o verificare care confirmă că nu există garanții, sechestre sau pretenții ascunse asupra imobilului înainte ca acesta să treacă la cumpărător. Ea corespunde în mare măsură verificării unui extras din registrul funciar (tabu) în Israel, dar este realizată de o societate de Title privată, nu de o autoritate guvernamentală.

Societate de title (Title Company) - o societate privată care acționează ca entitate neutră ce conduce efectiv închiderea tranzacției. Ea efectuează verificarea de title, emite polița de asigurare de title și adesea ține și contul de Escrow și coordonează toate semnăturile, fondurile și înregistrarea la autoritatea locală în ziua închiderii. În anumite state ale SUA acest rol este îndeplinit de un avocat și nu de o societate de title, și merită aflat ce este uzual în statul în care se află imobilul. Pentru un investitor israelian care nu se află fizic în SUA, societatea de title este, în practică, entitatea care se asigură că tranzacția se încheie corect chiar și fără prezența sa personală la închidere.

Asigurare de title (Title Insurance) - o poliță de asigurare unică, achiziționată la închiderea tranzacției, care protejează cumpărătorul (și uneori și banca creditoare) împotriva problemelor privind drepturile de proprietate descoperite abia după achiziție, de exemplu o eroare dintr-o înregistrare anterioară sau o pretenție veche de proprietate care nu a fost descoperită la verificare. Spre deosebire de o asigurare obișnuită, aceasta acoperă evenimente din trecut, nu din viitor.

Escrow (Escrow) - un cont fiduciar neutru ținut de un terț (o societate de Escrow sau un avocat), în care sunt depuse fondurile și documentele pe parcursul tranzacției, până la finalizarea ei. Mecanismul asigură că ambele părți își respectă obligațiile înainte ca banii sau proprietatea să treacă efectiv, un principiu similar mecanismelor fiduciare cunoscute și în alte tranzacții imobiliare internaționale.

Costuri de închidere (Closing Costs) - totalitatea costurilor aferente încheierii tranzacției, în afara prețului imobilului propriu-zis: onorariul societății de Title, asigurarea de title, taxele de înregistrare, comisioanele băncii dacă există finanțare și uneori și impozite locale. În SUA este uzual ca aceste costuri să se situeze în intervalul câtorva procente din prețul imobilului și să se împartă între părți conform înțelegerii și obiceiului statului specific.

Raport de închidere (HUD-1 Settlement Statement) - un formular oficial de sinteză care detaliază toate încasările și plățile din tranzacție (prețul imobilului, toate componentele Closing Costs și creditările între părți), semnat de cumpărător și de vânzător în ziua închiderii. Ani de zile a fost documentul standard în orice tranzacție imobiliară din SUA și este încă folosit în tranzacțiile în numerar și în unele tranzacții comerciale.

Dezvăluire privind închiderea (Closing Disclosure) - documentul care a înlocuit HUD-1 în majoritatea tranzacțiilor cu ipotecă obișnuită (credite standard pentru locuințe). Conține informații similare într-un format actualizat, inclusiv detalierea condițiilor împrumutului propriu-zis. Un investitor israelian poate întâlni oricare dintre documente, în funcție de tipul tranzacției, și este recomandat să întrebe din timp care dintre cele două este de așteptat să fie folosit în tranzacția sa specifică și să nu presupună că este întotdeauna același formular.

Act de proprietate (Deed) - documentul juridic prin care dreptul de proprietate asupra imobilului este efectiv transferat de la vânzător la cumpărător și care se înregistrează la autoritatea locală relevantă după închidere. În SUA există mai multe tipuri de deed, care diferă prin nivelul de protecție pe care îl oferă cumpărătorului împotriva unor pretenții viitoare. Este recomandat să verificați acest aspect cu avocatul care vă însoțește și să nu presupuneți că orice deed este identic.

Perioada de verificări (Due Diligence Period / Inspection Contingency) - o fereastră de timp stabilită în prealabil în contract, în care cumpărătorul poate efectua verificări profesionale ale imobilului (construcție, instalații sanitare, electricitate, dăunători) și se poate retrage din tranzacție sau renegocia dacă se descoperă probleme, de regulă cu recuperarea unei părți din avans. Această perioadă este unul dintre principalele instrumente de protecție a cumpărătorului pe piața americană.

Evaluare (Appraisal) - o evaluare profesională și independentă a valorii imobilului, necesară aproape întotdeauna atunci când există finanțare bancară, pentru că banca nu va împrumuta peste valoarea estimată. Și cumpărătorii în numerar folosesc uneori evaluarea pentru a se asigura că prețul convenit corespunde valorii de piață.

Baza de date a imobilelor de vânzare (MLS - Multiple Listing Service) - o bază de date regională în care sunt înscrise aproape toate imobilele oferite spre vânzare de agenți autorizați, care include istoricul prețurilor și datele vânzărilor anterioare. Este instrumentul principal prin care agenții și cumpărătorii găsesc imobile și verifică prețurile de piață și este considerabil mai transparentă decât informațiile disponibile pe piața israeliană.

3Ce termeni de finanțare și de deținere este important să cunoașteți?

Ipotecă (Mortgage) - un împrumut pentru achiziția unui imobil, garantat cu o garanție asupra imobilului însuși. Investitorilor străini, inclusiv israelienilor, li se cere de regulă un aport propriu mai mare și condiții de finanțare diferite față de cetățenii și rezidenții SUA, iar nu toate băncile locale acordă credite străinilor. Merită verificat acest lucru din timp în proces, nu după ce s-a găsit deja un imobil.

Societate cu răspundere limitată (LLC - Limited Liability Company) - o structură corporativă americană foarte răspândită pentru deținerea imobilelor de investiție, care separă bunurile personale ale investitorului de răspunderea juridică ce decurge din imobilul închiriat (de exemplu, o acțiune a unui chiriaș). Mulți investitori străini dețin imobile de închiriat în SUA printr-o LLC, dar aceasta are și consecințe fiscale care merită analizate cu un contabil din ambele state.

4Ce aspecte fiscale specifice se aplică unui investitor străin în imobiliare americane?

Număr de identificare pentru contribuabilul străin (ITIN - Individual Taxpayer Identification Number) - un număr de identificare emis de fiscul american (IRS) celui care nu este eligibil pentru un număr de asigurări sociale american, dar are obligația de a raporta sau de a plăti impozit în SUA, inclusiv investitorilor străini care dețin imobile închiriate. Un investitor israelian care intenționează să închirieze un imobil în SUA va avea nevoie de un ITIN ca parte a gestionării fiscale curente.

Reținerea impozitului la vânzarea de către un străin (FIRPTA - Foreign Investment in Real Property Tax Act) - o lege federală care impune, la vânzarea unui imobil din SUA de către un proprietar străin, reținerea impozitului la sursă din prețul de vânzare (de regulă un procent semnificativ din prețul total de vânzare, sub rezerva unor excepții și a unor condiții care depind de valoarea imobilului și de utilizarea de către cumpărător). Reținerea se face înainte ca vânzătorul străin să depună o declarație fiscală și să primească înapoi ceea ce nu i se cuvine efectiv. Este unul dintre aspectele care surprind cel mai mult investitorii israelieni la vânzare, de aceea este important să fie planificat din timp și să nu fie descoperit abia la închiderea tranzacției.

Impozit anual pe proprietate (Property Tax) - un impozit anual plătit autorității locale (comitat sau municipalitate), calculat ca procent din valoarea imobilului pe baza unei evaluări actuale, care variază semnificativ de la un stat la altul și chiar de la un comitat la altul. Este o cheltuială fixă care trebuie inclusă în calculul randamentului, nu un adaos marginal.

Schimb cu amânarea impozitului (1031 Exchange) - un mecanism din legislația fiscală americană care permite vânzătorului unui imobil de investiție să amâne plata impozitului pe câștigul de capital, cu condiția ca el să reinvestească încasările în achiziția unui imobil de investiție de înlocuire în termene definite de lege. Este un instrument cunoscut și foarte răspândit în rândul investitorilor americani cu experiență, dar utilizarea lui de către investitori străini implică o complexitate suplimentară care necesită asistență profesională specifică.

5Ce trebuie făcut înainte de semnarea unei tranzacții în SUA?

Termenii din acest glosar indică mai multe puncte care merită clarificate înainte de semnare: cine conduce închiderea tranzacției în statul respectiv (o societate de Title sau un avocat), care este nivelul cheltuielilor HOA și ce cuprind regulamentul și cerințele, dacă este disponibilă o finanțare pentru un investitor străin, ce structură de deținere se potrivește (personală sau LLC) și care este semnificația ei fiscală în cele două state, precum și cum va fi planificată vânzarea viitoare în lumina FIRPTA. Este recomandat ca această analiză să se realizeze cu un avocat și un contabil care cunosc ambele părți.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăAsigurarea de title (Title Insurance) și Escrow într-o tranzacție americană: ce vă protejează și ce nuAsigurarea de title și Escrow în SUA: ce acoperă polița proprietarului, ce excluderi verificați, cum funcționează contul fiduciar și cum evitați fraudele.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.