Коротко
Рынок недвижимости США действует по терминам и обычаям, у которых не всегда есть ясный аналог в Израиле, таким как Title, Escrow, HOA и FIRPTA. Словарь делит основные термины на четыре темы: виды объектов, процесс сделки, финансирование и владение, налоги и особенности для иностранного инвестора, чтобы израильский инвестор понимал, о чём идёт речь в разговоре с брокером, адвокатом или титульной компанией.
Главное
- 1Проверка Title в США подобна проверке выписки из земельного реестра (табу) в Израиле, но проводится частной титульной компанией, а не государственным органом.
- 2Титульная компания порой держит счёт Escrow и координирует закрытие сделки, что особенно важно для инвестора, физически не присутствующего на месте.
- 3Взносы HOA и устав объединения напрямую влияют на доходность, и их нужно проверять до покупки.
- 4Иностранный инвестор, продающий объект в США, может столкнуться с удержанием налога у источника по FIRPTA, поэтому это нужно планировать заранее.
- 5Иностранному инвестору, сдающему в аренду объект в США, понадобится ITIN, а у владения через LLC есть налоговые последствия в обеих странах.
Рынок недвижимости США действует по терминам и обычаям, у которых не всегда есть ясный аналог на израильском рынке, а когда он есть, юридическое или практическое значение обычно иное. Израильский инвестор, впервые столкнувшийся с такими выражениями, как Title, Escrow или FIRPTA, может почувствовать, что ему нужно выучить новый язык, ещё не дойдя до стадии переговоров. Этот словарь собирает важнейшие термины по темам, чтобы вы точно знали, о чём идёт речь, когда они всплывают в разговоре с брокером, адвокатом или титульной компанией (Title).
Какие виды объектов существуют на американском рынке?
Односемейный дом (Single-Family Home) - отдельно стоящий дом, предназначенный для проживания одной семьи, расположенный на отдельном участке и не имеющий общих стен с другими единицами. Это самый распространённый вид объектов в американских пригородах и, как правило, самый простой с точки зрения управления: один арендатор, один договор, одно обслуживание.
Многосемейный объект (Multi-Family Property) - объект, содержащий более одной жилой единицы под одной крышей или в одном здании, от дуплекса (две единицы) и триплекса (три) до многоквартирных домов из десятков единиц. Принципиальная разница для инвестора: многосемейный объект распределяет риск между несколькими арендаторами, но требует и более сложного управления, а порой финансирования на иных условиях, чем отдельный объект.
Кондо (Condominium / Condo) - жилая единица в частной собственности внутри общего здания, в котором общие зоны (лобби, сад, спортзал) совместно управляются объединением жильцов. Владелец платит ежемесячные взносы (см. HOA ниже), покрывающие общее содержание.
Таунхаус (Townhouse) - дом на земле, имеющий одну или две общие стены с соседними домами, но, как правило, с отдельным входом и собственными этажами, а порой и с небольшим двором. С точки зрения строения это промежуточный вариант между отдельным домом и квартирой в доме.
Объединение жильцов (HOA - Homeowners Association) - орган, управляющий общими зонами и инфраструктурой в проектах кондо, таунхаусов, а порой и в районах отдельных домов. Он взимает ежемесячные или ежегодные членские взносы и устанавливает правила (порой весьма обязательные) в отношении внешнего вида объекта, ремонтов и сдачи в аренду. Размер взносов HOA и его устав важно проверить до покупки, поскольку они напрямую влияют на доходность.
Титульная компания порой держит счёт Escrow и координирует закрытие сделки, что особенно важно для инвестора, физически не присутствующего на месте.
Каковы основные термины в процессе сделки?
Титул (Title) - доказанное юридическое право собственности на объект. «Проверка титула» (Title Search) - это проверка, подтверждающая отсутствие залогов, арестов или скрытых притязаний на объект до его перехода к покупателю. Она во многом соответствует проверке выписки из земельного реестра (табу) в Израиле, но проводится частной титульной компанией, а не государственным органом.
Титульная компания (Title Company) - частная компания, выступающая нейтральной стороной, которая фактически ведёт закрытие сделки. Она проводит проверку титула, выдаёт полис титульного страхования, а нередко и держит счёт Escrow и координирует все подписи, средства и регистрацию в местном органе в день закрытия. В некоторых штатах США эту роль выполняет адвокат, а не титульная компания, и стоит выяснить, что принято в штате, где находится объект. Для израильского инвестора, физически не находящегося в США, титульная компания - фактически та сторона, которая следит за надлежащим закрытием сделки и без его личного присутствия на закрытии.
Титульное страхование (Title Insurance) - единовременный страховой полис, приобретаемый при закрытии сделки и защищающий покупателя (а порой и банк-кредитор) от проблем с правами собственности, обнаруженных лишь после покупки, например от ошибки в прежней регистрации или от давнего притязания на право собственности, не выявленного при проверке. В отличие от обычного страхования, этот полис покрывает события из прошлого, а не из будущего.
Эскроу (Escrow) - нейтральный доверительный счёт, удерживаемый третьей стороной (компанией Escrow или адвокатом), на котором размещаются средства и документы в ходе сделки до её завершения. Механизм гарантирует, что обе стороны выполнили обязательства, прежде чем деньги или право собственности действительно перейдут, - принцип, подобный механизмам доверительного хранения, знакомым и по другим международным сделкам с недвижимостью.
Расходы на закрытие (Closing Costs) - все сопутствующие закрытию сделки расходы сверх цены самого объекта: гонорар титульной компании, титульное страхование, регистрационные сборы, комиссии банка при наличии финансирования, а порой и местные налоги. В США принято, что эти расходы составляют несколько процентов от цены объекта и распределяются между сторонами по договорённости и по обычаю конкретного штата.
Отчёт о закрытии (HUD-1 Settlement Statement) - официальная сводная форма, детализирующая все поступления и платежи по сделке (цена объекта, все составляющие Closing Costs и взаимные зачёты сторон), которую подписывают покупатель и продавец в день закрытия. Многие годы это был стандартный документ в любой сделке с недвижимостью в США, и он по-прежнему встречается в сделках за наличные и в части коммерческих сделок.
Раскрытие при закрытии (Closing Disclosure) - документ, заменивший HUD-1 в большинстве обычных ипотечных сделок (стандартные жилищные кредиты). Он содержит схожую информацию в обновлённом формате, включая детализацию условий самого кредита. Израильский инвестор может встретить любой из этих документов в зависимости от вида сделки, и стоит заранее спросить, какой из двух ожидается в его конкретной сделке, а не считать, что это всегда одна и та же форма.
Акт о передаче права (Deed) - юридический документ, посредством которого право собственности на объект фактически переходит от продавца к покупателю; он регистрируется в соответствующем местном органе после закрытия. В США существует несколько видов акта, различающихся уровнем защиты, которую они дают покупателю от будущих исков. Стоит проверить это с сопровождающим адвокатом и не считать все акты одинаковыми.
Период проверок (Due Diligence Period / Inspection Contingency) - заранее согласованное в договоре временное окно, в течение которого покупатель вправе провести профессиональные проверки объекта (строение, сантехника, электрика, вредители) и отказаться от сделки или пересмотреть условия, если обнаружатся проблемы, как правило, получив обратно часть залога. Этот период - один из главных инструментов защиты покупателя на американском рынке.
Оценка (Appraisal) - профессиональная независимая оценка стоимости объекта, которая требуется почти всегда при банковском финансировании, поскольку банк не выдаст кредит свыше оценочной стоимости. Покупатели за наличные также порой прибегают к оценке, чтобы убедиться, что согласованная цена соответствует рыночной стоимости.
База объектов, выставленных на продажу (MLS - Multiple Listing Service) - региональная информационная база, в которой зарегистрированы почти все объекты, предлагаемые к продаже лицензированными брокерами, и которая включает историю цен и даты прежних продаж. Это главный инструмент, с помощью которого брокеры и покупатели находят объекты и проверяют рыночные цены, и он значительно прозрачнее информации, доступной на израильском рынке.
Какие термины финансирования и владения важно знать?
Ипотека (Mortgage) - кредит на покупку объекта, обеспеченный залогом самого объекта. Иностранным инвесторам, включая израильтян, как правило, требуется более высокий собственный капитал и иные условия финансирования, чем гражданам и резидентам США, и не все местные банки вообще кредитуют иностранцев. Это стоит проверить на раннем этапе процесса, а не после того, как объект уже найден.
Компания с ограниченной ответственностью (LLC - Limited Liability Company) - очень распространённая американская корпоративная структура для владения инвестиционными объектами, отделяющая личные активы инвестора от юридической ответственности, возникающей из сдаваемого объекта (например, иска арендатора). Многие иностранные инвесторы владеют арендными объектами в США через LLC, но у этого есть и налоговые последствия, которые стоит обсудить с бухгалтером в обеих странах.
Какие особые налоговые аспекты применяются к иностранному инвестору в американскую недвижимость?
Идентификационный номер иностранного налогоплательщика (ITIN - Individual Taxpayer Identification Number) - идентификационный номер, выдаваемый налоговой службой США (IRS) тем, кто не имеет права на американский номер социального страхования, но обязан отчитываться или платить налог в США, включая иностранных инвесторов, владеющих арендными объектами. Израильскому инвестору, планирующему сдавать объект в США в аренду, ITIN понадобится в рамках текущей налоговой деятельности.
Удержание налога при продаже иностранцем (FIRPTA - Foreign Investment in Real Property Tax Act) - федеральный закон, обязывающий при продаже объекта в США иностранным собственником удерживать налог у источника из выручки (как правило, значительный процент от общей цены продажи, с учётом исключений и условий, зависящих от стоимости объекта и использования покупателем). Удержание производится ещё до того, как иностранный продавец подаёт налоговую декларацию и получает обратно то, что ему фактически не причитается. Это один из аспектов, который больше всего удивляет израильских инвесторов при продаже, поэтому важно планировать его заранее, а не обнаруживать лишь при закрытии сделки.
Ежегодный налог на имущество (Property Tax) - ежегодный налог, уплачиваемый местному органу (округу или муниципалитету), рассчитываемый как процент от стоимости объекта по актуальной оценке и существенно различающийся между штатами, а порой и между округами. Это постоянный расход, который необходимо учитывать в расчёте доходности, а не незначительная добавка.
Налогово отсроченный обмен (1031 Exchange) - механизм американского налогообложения, позволяющий продавцу инвестиционного объекта отсрочить уплату налога на прирост капитала при условии, что он направит выручку на покупку замещающего инвестиционного объекта в установленные законом сроки. Это известный и очень распространённый инструмент среди опытных американских инвесторов, но его использование иностранными инвесторами связано с дополнительной сложностью, требующей специального профессионального сопровождения.
Что делать перед подписанием сделки в США?
Термины в этом словаре указывают на несколько моментов, которые стоит выяснить до подписания: кто ведёт закрытие сделки в конкретном штате (титульная компания или адвокат), каков размер взносов HOA и что включают устав и требования, доступно ли финансирование иностранному инвестору, какая структура владения подходит (личная или LLC) и каково её налоговое значение в обеих странах, а также как будет планироваться будущая продажа с учётом FIRPTA. Эту проверку стоит проводить с сопровождением адвоката и бухгалтера, знающих обе стороны.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не является юридической консультацией, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Право в США различается от штата к штату, а налоговые ставки и условия могут меняться. Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию, соответствующую вашим обстоятельствам.
Частые вопросы
Что такое Title и чем он отличается от выписки из земельного реестра (табу) в Израиле?
Title - это доказанное юридическое право собственности на объект. Проверка Title во многом соответствует проверке выписки из реестра табу, но проводится частной титульной компанией, а не государственным органом, и проверяет отсутствие залогов, арестов или скрытых притязаний.
Что такое Escrow и почему он важен?
Нейтральный доверительный счёт, удерживаемый третьей стороной, на котором размещаются средства и документы до завершения сделки. Он гарантирует, что обе стороны выполнили обязательства, прежде чем деньги или право собственности действительно перейдут.
Что такое FIRPTA и когда он актуален для израильского инвестора?
Это федеральный закон, обязывающий удерживать налог у источника из выручки, когда иностранный собственник продаёт объект в США, как правило, значительный процент от цены продажи, с учётом исключений и условий. Он актуален при продаже, поэтому его стоит планировать заранее.
Нужен ли израильскому инвестору ITIN?
Израильскому инвестору, планирующему сдавать объект в США в аренду, понадобится ITIN - идентификационный номер от налоговой службы США (IRS), выдаваемый тому, кто не имеет права на американский номер социального страхования, но обязан отчитываться или платить налог в США.
Что такое HOA и почему его нужно проверять до покупки?
HOA - это объединение жильцов, управляющее общими зонами и инфраструктурой и взимающее ежемесячные или ежегодные членские взносы. Оно устанавливает правила в отношении внешнего вида объекта, ремонтов и сдачи в аренду, поэтому размер взносов и устав напрямую влияют на доходность.
Читать дальше · 9 мин чтенияТитульное страхование (Title Insurance) и Escrow в американской сделке: что вас защищает, а что нетTitle Insurance и Escrow в США: что покрывает полис владельца, какие исключения проверить, как работает доверительный счёт и защита от мошенничества.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.