Schimbul 1031 Exchange: amânarea impozitului la vânzare și recumpărare - este relevant pentru un rezident al Israelului?

1Ce este schimbul 1031 Exchange?

Schimbul 1031 este înlocuirea unui imobil de investiție cu un alt imobil de investiție, în cadrul căruia câștigul de capital din vânzarea primului imobil nu este impozitat federal în același an, ci amânat. Câștigul nu dispare: el „se transferă” asupra noului imobil prin baza fiscală și va fi impozitat atunci când noul imobil va fi vândut într-o tranzacție care nu este un schimb.

Potrivit instrucțiunilor formularului 8824 al fiscului american (IRS), din 2018 schimbul se aplică numai bunurilor imobile deținute pentru utilizare în afaceri sau pentru investiție, nu și unui bun deținut în principal pentru vânzare - adică nu proiectelor de tip „cumpără-renovează-vinde” și nici unităților pe care un dezvoltator le construiește pentru a le vinde. Definiția „aceluiași tip” (Like-Kind) este largă: un apartament de închiriat poate fi schimbat cu o clădire comercială sau cu un teren de investiție. Însă bunurile imobile din SUA și cele din afara SUA nu sunt de același tip, deci nu se poate vinde un imobil din Florida și achiziționa, în cadrul unui 1031, un imobil în România sau în Israel.

2Care sunt termenele și cum se identifică imobilul de înlocuire?

Termenele sunt stricte și fără prelungiri: 45 de zile de la transferul imobilului vândut pentru identificarea în scris a imobilului de înlocuire și 180 de zile pentru primirea acestuia - sau până la termenul de depunere a declarației fiscale pentru anul respectiv, inclusiv prelungirile, care dintre ele survine mai devreme. O vânzare la sfârșitul anului poate scurta în practică perioada, dacă nu se solicită o prelungire a termenului de depunere a declarației.

Identificarea trebuie făcută într-un document semnat, cu o descriere clară a imobilului - adresă, descriere juridică sau denumire de identificare. Reglementările limitează numărul de imobile care pot fi identificate, de aceea este important să alegeți din timp una dintre următoarele metode:

3De ce este necesar un intermediar calificat (Qualified Intermediary)?

Pentru că, dacă banii din vânzare ajung în mâinile dumneavoastră sau aveți dreptul de a-i primi, schimbul eșuează, iar câștigul devine impozabil. Într-o tranzacție amânată, intermediarul calificat păstrează încasările din vânzare și le folosește pentru achiziția imobilului de înlocuire, iar astfel operațiunea este considerată un schimb, nu o vânzare și o achiziție separate.

Un aspect pe care investitorii israelieni nu îl cunosc întotdeauna: potrivit reglementărilor 1031, cel care a fost avocatul, contabilul, agentul, bancherul de investiții sau angajatul dumneavoastră în cei doi ani anteriori transferului imobilului este o „persoană neeligibilă” (disqualified person) și nu poate fi intermediar calificat. Excepția o constituie cel care a prestat doar servicii legate de schimburile 1031 propriu-zise sau servicii obișnuite de fiducie, escrow și asigurare de titlu ale unei instituții financiare ori ale unei societăți de asigurări. Sunt neeligibile și părțile afiliate. Cu alte cuvinte, avocatul dumneavoastră obișnuit din Israel sau din SUA nu poate deține fondurile.

4Ce este Boot și când se plătește totuși impozit?

Boot este tot ceea ce se primește în tranzacție și nu este bun imobil de același tip - în principal numerarul. Potrivit instrucțiunilor formularului 8824, câștigul este recunoscut fiscal până la nivelul numerarului și al altor bunuri primite.

• Numerarul rămas deoparte - dacă imobilul de înlocuire este mai ieftin decât cel vândut, iar diferența vă revine, diferența este impozitată.
• Reducerea datoriei - dacă ipoteca de pe noul imobil este mai mică decât ipoteca rambursată, iar diferența nu a fost completată cu capital propriu, diferența poate fi considerată Boot.
• Cheltuieli care nu sunt costuri ale tranzacției - o parte din plățile de la închidere care nu sunt costuri ale tranzacției pot fi considerate Boot.
• Parte afiliată - în cazul unui schimb cu o parte afiliată, dacă una dintre părți vinde imobilul primit în termen de doi ani, câștigul amânat poate fi recunoscut, sub rezerva unor excepții.

5Poate un străin să efectueze un schimb 1031 și ce se întâmplă cu FIRPTA?

Da. Secțiunea 1031 nu este limitată la cetățenii sau rezidenții SUA. Însă în tranzacția unui vânzător străin intervine legea FIRPTA: potrivit IRS, cumpărătorul are, de regulă, obligația de a reține 15% din preț la vânzarea de către un străin și de a-i vira fiscului, chiar dacă impozitul efectiv datorat este mult mai mic.

Într-un schimb 1031, această reținere poate bloca planul, deoarece 15% din preț nu vor ajunge la intermediarul calificat. Principalele variante sunt cererea de certificat de reducere a reținerii (formularul 8288-B), depusă înainte de vânzare sau la data vânzării, iar în cazuri limitate - notificarea privind o tranzacție scutită, care, potrivit ghidurilor profesionale, se potrivește mai ales unui schimb în aceeași zi și fără primirea de Boot. Dacă se depune o cerere de certificat, fondurile sunt de regulă păstrate de entitatea care realizează închiderea până la luarea deciziei. Detaliile tehnice trebuie verificate cu un consultant fiscal american înainte de semnarea contractului de vânzare.

6Economisește schimbul 1031 impozite pentru un rezident al Israelului?

Nu neapărat, iar uneori poate chiar genera dublă impozitare. Rezidentul Israelului datorează impozit în Israel pe câștigurile de capital din bunuri aflate în afara Israelului. Un bun imobil din străinătate nu este un „drept în terenuri” în sensul Legii impozitării imobiliare, astfel că vânzarea lui este impozitată ca vânzare de „bun” potrivit Ordonanței impozitului pe venit, cu o cotă de până la 25% din câștigul real (cu calcul liniar pentru perioada de dinainte de 2011), iar vânzarea trebuie raportată inspectorului fiscal în termen de 30 de zile de la data vânzării.

Din câte știm, legislația israeliană nu conține o prevedere generală care să recunoască amânarea impozitului prevăzută de secțiunea 1031. Dacă este așa, la vânzarea primului imobil va apărea în Israel un eveniment fiscal, în timp ce în SUA nu se va plăti impozit în același an - deci nu va exista impozit străin care să fie creditat împotriva impozitului israelian. Când imobilul de înlocuire va fi vândut peste ani, SUA vor impozita câștigul cumulat al ambelor imobile, în timp ce în Israel câștigul din acel moment se va calcula pe baza costului noului imobil. Creditul pentru impozitul străin în Israel este limitat, în general, la impozitul israelian aferent aceluiași venit, deci o parte din impozitul american poate rămâne necreditată.

7Când poate fi totuși relevant 1031 pentru un investitor israelian?

Există situații în care calculul este diferit și merită verificate cu un consultant fiscal înainte de a exclude instrumentul:

• Noii imigranți și rezidenții reveniți veterani - legislația israeliană le acordă, în anumite condiții și pe o perioadă limitată, o scutire de impozit pentru veniturile și câștigurile cu sursa în afara Israelului. În perioada de scutire, impozitul israelian nu se aplică vânzării, iar amânarea americană este un avantaj relativ net.
• Cine intenționează să-și piardă rezidența israeliană - analiza se schimbă, dar pierderea rezidenței implică reguli proprii și este o decizie care nu se ia pentru o singură tranzacție imobiliară.
• Cetățenii americani care locuiesc în Israel - sunt impozitați oricum în SUA, iar considerentele includ simultan ambele sisteme fiscale.
• Deținerea printr-o societate - când imobilul este deținut printr-o entitate impozitată ca societate, schimbul se realizează la nivelul entității, iar consecințele în Israel depind de structură și de regulile aplicabile deținerii unei societăți străine. Este un domeniu care impune planificare din timp, nu o decizie luată în ziua vânzării.

8Etapele unui schimb 1031 pentru un investitor străin

1. Analiză fiscală preliminară în ambele state: dacă amânarea din SUA justifică nepotrivirea din Israel.
2. Alegerea unui intermediar calificat care nu este persoană neeligibilă și semnarea contractului de schimb înainte de închiderea vânzării.
3. Tratarea reținerii FIRPTA: depunerea cererii de certificat de reducere sau de scutire și coordonarea cu societatea de închidere privind păstrarea fondurilor.
4. Includerea unei clauze de cooperare pentru schimbul 1031 în contractul de vânzare și în contractul de achiziție.
5. Identificarea în scris a imobilului de înlocuire în 45 de zile, conform uneia dintre regulile de identificare.
6. Verificare juridică completă a imobilului de înlocuire - rapid, dar fără a renunța la verificarea dreptului de proprietate, a construcției și a chiriașilor.
7. Finalizarea achiziției în 180 de zile, de către aceeași entitate care a vândut, cu investirea întregii sume și înlocuirea datoriei.
8. Raportarea pe formularul 8824 în SUA și raportarea vânzării în Israel în termen de 30 de zile, conform consultanței primite.

9Ce trebuie făcut înainte de semnare și cum vă însoțim

Un schimb 1031 sună ca o soluție de la sine înțeleasă, dar pentru un rezident al Israelului este o chestiune de corelare între două sisteme fiscale. Decizia trebuie luată înainte de semnarea contractului de vânzare, pentru că ulterior majoritatea variantelor sunt deja închise: intermediarul, tratarea FIRPTA și termenele de identificare. Noi coordonăm imaginea de ansamblu împreună cu consultanți fiscali din Israel și din SUA, gestionăm documentele și termenele și verificăm imobilul de înlocuire la un nivel de analiză care nu face compromisuri din cauza ceasului de 45 de zile.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăAsigurarea de title (Title Insurance) și Escrow într-o tranzacție americană: ce vă protejează și ce nuAsigurarea de title și Escrow în SUA: ce acoperă polița proprietarului, ce excluderi verificați, cum funcționează contul fiduciar și cum evitați fraudele.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.