Обмен 1031 Exchange: отсрочка налога при продаже и повторной покупке - актуален ли он для резидента Израиля

1Что такое обмен 1031 Exchange?

Сделка 1031 - это обмен инвестиционной недвижимости на другой инвестиционный объект недвижимости, при котором прирост капитала от продажи первого объекта не облагается федеральным налогом в тот же год, а откладывается. Доход не исчезает: он «переходит» на новый объект через налоговую базу и будет облагаться налогом, когда новый объект будет продан в рамках сделки, не являющейся обменом.

Согласно инструкциям к форме 8824 налоговой службы США (IRS), с 2018 года обмен применяется только к недвижимости, используемой в бизнесе или удерживаемой как инвестиция, но не к имуществу, удерживаемому главным образом для продажи, то есть не к проекту «купить - отремонтировать - продать» и не к единицам, которые застройщик возводит для продажи. Определение «одного рода» (Like-Kind) широкое: квартира, сдаваемая в аренду, может быть обменена на коммерческое здание или на инвестиционный земельный участок. Но недвижимость в США и недвижимость за пределами США не являются имуществом одного рода, поэтому нельзя продать объект во Флориде и в рамках 1031 приобрести объект в Румынии или в Израиле.

2Каковы сроки и как идентифицировать замещающий объект?

Сроки жёсткие и не подлежат продлению: 45 дней с момента передачи проданного объекта на письменную идентификацию замещающего объекта и 180 дней на его получение - либо до срока подачи налоговой декларации за этот год с учётом продлений, в зависимости от того, что наступит раньше. Продажа в конце года на практике может сократить этот период, если не запросить продление срока подачи декларации.

Идентификация должна быть оформлена подписанным документом с чётким описанием объекта - адрес, юридическое описание или идентифицирующее название. Правила ограничивают количество объектов, которые можно идентифицировать, поэтому заранее важно выбрать один из следующих методов:

3Почему необходим квалифицированный посредник (Qualified Intermediary)?

Потому что если деньги от продажи попадают к вам в руки или у вас есть право их получить, обмен считается несостоявшимся, а прирост облагается налогом. В отложенной сделке квалифицированный посредник удерживает выручку от продажи и использует её для покупки замещающего объекта, благодаря чему сделка признаётся обменом, а не отдельной продажей и покупкой.

Момент, который израильские инвесторы знают не всегда: согласно правилам 1031, тот, кто в течение двух лет до передачи объекта выступал вашим адвокатом, бухгалтером, брокером, инвестиционным банкиром или работником, является «лицом, не имеющим права» и не может быть квалифицированным посредником. Исключение - тот, кто оказывал лишь услуги, связанные с самими сделками 1031, либо обычные трастовые услуги, услуги эскроу и страхования правового титула, оказываемые финансовым учреждением или страховой компанией. Связанные стороны также не допускаются. Иными словами, ваш постоянный адвокат в Израиле или в США не может хранить средства.

4Что такое Boot и когда налог всё же придётся заплатить?

Boot - это всё, что получено в рамках сделки и не является недвижимостью того же рода, главным образом денежные средства. Согласно инструкциям к форме 8824, прибыль признаётся облагаемой налогом в пределах полученных денежных средств и иного имущества.

• Денежные средства, оставшиеся в стороне - если замещающий объект дешевле проданного, а остаток возвращается вам, этот остаток облагается налогом.
• Уменьшение долга - если ипотека по новому объекту ниже погашенной ипотеки и разница не восполнена собственным капиталом, разница может быть признана Boot.
• Расходы, не относящиеся к сделке - часть платежей при закрытии, не являющихся издержками сделки, может быть признана Boot.
• Связанная сторона - при обмене со связанной стороной, если одна из сторон продаёт полученный объект в течение двух лет, отложенная прибыль может быть признана, с учётом исключений.

5Может ли иностранец провести обмен 1031 и что происходит с FIRPTA?

Да. Статья 1031 не ограничена гражданами или резидентами США. Но в сделке иностранного продавца вступает в силу закон FIRPTA: по данным IRS, покупатель, как правило, обязан удержать 15% от выручки при продаже иностранцем и перечислить их налоговой службе, даже если фактический налог значительно ниже.

В сделке 1031 такое удержание может сорвать весь план, поскольку 15% выручки не поступят квалифицированному посреднику. Основные варианты - заявление о выдаче свидетельства о снижении удержания (форма 8288-B), подаваемое до продажи или в день продажи, а в ограниченных случаях - уведомление о сделке, освобождённой от удержания, которое, по профессиональным руководствам, подходит главным образом для обмена в тот же день и без получения Boot. При подаче заявления о выдаче свидетельства средства, как правило, удерживаются лицом, проводящим закрытие сделки, до принятия решения. Технические детали необходимо проверить у американского налогового консультанта до подписания договора купли-продажи.

6Экономит ли 1031 Exchange налоги резиденту Израиля?

Не обязательно, а порой может даже привести к двойному налогообложению. Резидент Израиля облагается налогом в Израиле на прирост капитала от имущества за пределами Израиля. Недвижимость за границей не является «правом на недвижимость» по закону о налогообложении недвижимости, поэтому её продажа облагается как продажа «имущества» по Постановлению о подоходном налоге по ставке до 25% от реального прироста (с линейным расчётом за период до 2011 года), и необходимо подать отчёт налоговому инспектору в течение 30 дней с даты продажи.

Насколько нам известно, израильское право не содержит общей нормы, признающей отсрочку налога по статье 1031. Если так, то при продаже первого объекта в Израиле возникнет налоговое событие, тогда как в США в этом году налог не будет уплачен - и значит, не будет иностранного налога, который можно зачесть против израильского. Когда замещающий объект будет продан спустя годы, США обложат налогом совокупный прирост по обоим объектам, а в Израиле прирост на тот момент будет рассчитан исходя из стоимости нового объекта. Зачёт иностранного налога в Израиле, как правило, ограничен суммой израильского налога на тот же доход, поэтому часть американского налога может остаться незачтённой.

7Когда 1031 всё же может быть актуален для израильского инвестора?

Бывают ситуации, когда расчёт иной, и стоит обсудить их с налоговым консультантом, прежде чем отказываться от этого инструмента:

• Новые репатрианты и вернувшиеся старожилы - израильское право предоставляет им при определённых условиях и на ограниченный срок освобождение от налога на доходы и прибыль, источник которых находится за пределами Израиля. В период освобождения израильский налог при продаже не применяется, а американская отсрочка налога становится относительно чистым преимуществом.
• Тот, кто планирует прекратить израильское резидентство - анализ меняется, но прекращение резидентства связано с собственными правилами, и это решение не принимается ради одной сделки с недвижимостью.
• Граждане США, проживающие в Израиле - они в любом случае облагаются налогом в США, а при анализе учитываются обе налоговые системы одновременно.
• Владение через корпорацию - когда объект принадлежит структуре, облагаемой налогом как компания, обмен совершается на уровне этой структуры, а последствия в Израиле зависят от структуры и от правил владения иностранной компанией. Это область, требующая заблаговременного планирования, а не решения в день продажи.

8Этапы сделки 1031 для иностранного инвестора

1. Предварительный налоговый анализ в обеих странах: стоит ли американская отсрочка несоответствия в Израиле.
2. Выбор квалифицированного посредника, не являющегося лицом, не имеющим права, и подписание соглашения об обмене до закрытия продажи.
3. Урегулирование удержания FIRPTA: подача заявления о снижении удержания или об освобождении и согласование с компанией, проводящей закрытие, порядка хранения средств.
4. Включение условия о сотрудничестве в сделке 1031 в договор продажи и в договор покупки.
5. Письменная идентификация замещающего объекта в течение 45 дней по одному из правил идентификации.
6. Полная проверка замещающего объекта (due diligence) - быстро, но без отказа от проверки права собственности, строения и арендаторов.
7. Завершение покупки в течение 180 дней тем же лицом, которое продавало, с вложением всей выручки и замещением долга.
8. Отчётность по форме 8824 в США и отчёт о продаже в Израиле в течение 30 дней в соответствии с консультацией.

9Что сделать до подписания и как мы сопровождаем сделку

Сделка 1031 звучит как очевидное решение, но для резидента Израиля это вопрос согласования двух налоговых систем. Решение необходимо принять до подписания договора продажи, поскольку после этого большинство вариантов уже закрыто: посредник, порядок обращения с FIRPTA и сроки идентификации. Мы собираем полную картину вместе с налоговыми консультантами в Израиле и США, ведём документы и графики и проверяем замещающий объект на уровне, который не снижается из-за часов 45-дневного срока.

Читать дальше · 9 мин чтенияТитульное страхование (Title Insurance) и Escrow в американской сделке: что вас защищает, а что нетTitle Insurance и Escrow в США: что покрывает полис владельца, какие исключения проверить, как работает доверительный счёт и защита от мошенничества.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.