Cred că toată lumea a auzit de termenul „flip” în lumea investițiilor imobiliare, dar probabil nu știați că în jurul lui s-a dezvoltat un întreg jargon, până într-acolo încât eu nu mai tresar când aud un client sau un dezvoltator spunându-mi la telefon „fă-mi un flip la apartament”. Dar v-ați oprit vreodată să vă gândiți ce înseamnă de fapt termenul și cum se poate câștiga cu adevărat din „flip”?
Astăzi, mai mult ca oricând, piața imobiliară internațională arată ca un teren de joacă deosebit de ispititor. Una dintre cele mai fierbinți strategii este flipul imobiliar, o metodă prin care cumperi o proprietate la un preț scăzut, o renovezi repede și o vinzi cu un profit mare (orice dezvoltator începător sau finanțator de investitori din SUA vă va servi opțiunea aceasta încă de la prima întâlnire). Sună simplu, nu-i așa? Dar, ca în orice investiție, există riscuri și procese pe care e important să le cunoașteți ca să reușiți.
Flipurile imobiliare au câștigat popularitate în ultimii ani, mai ales în SUA și în Europa, datorită mai multor factori. În primul rând, accesul la informații a crescut semnificativ. Internetul a deschis în fața multor investitori o lume întreagă de proprietăți potențiale, prețuri și oportunități (instrumente tehnologice precum PropStream și DealMachine ajută la identificarea proprietăților potențiale, la evaluare și la analiza tranzacțiilor). În al doilea rând, dobânzile scăzute i-au determinat pe mulți investitori să caute alternative de investiție, iar imobiliarele, ca întotdeauna, par o opțiune atractivă. În al treilea rând, creșterea economică din multe țări a generat o cerere mare de proprietăți, ceea ce a mărit potențialul de câștig din flipuri.
Un studiu al firmei internaționale de consultanță Deloitte a constatat că 70% dintre investitorii în flipuri din Europa și din SUA au reușit în 2023 să încheie proiectul cu profit.
Este o cifră încurajatoare, dar e important să ne amintim că succesul în flipuri depinde de mulți factori, precum alegerea proprietății, gestionarea renovării și strategia de vânzare. Deci cum se face corect?
În primul rând, un studiu de piață aprofundat este esențial. Este important să cunoașteți zona în care plănuiți să investiți, prețurile de pe piață, cererea de proprietăți și reglementările locale (companii precum ATTOM Data Solutions oferă informații cuprinzătoare despre piața imobiliară, inclusiv date istorice privind prețurile proprietăților, tranzacțiile de tip flip și tendințele pieței. Analiza acestor date vă poate ajuta să luați decizii mai bine fundamentate).
În al doilea rând, identificarea unei proprietăți potrivite este critică. Căutați proprietăți cu un preț semnificativ sub cel al pieței, cu potențial ridicat de plus-valoare. Chiar dacă o proprietate pare ieftină, dacă se află într-o zonă cu infracționalitate ridicată sau cu probleme de infrastructură, va fi greu de vândut cu profit, iar una dintre greșelile frecvente, mai ales în rândul dezvoltatorilor și investitorilor începători, este achiziția unei proprietăți într-o locație problematică. Un studiu academic al Universității Harvard a analizat influența locației asupra succesului flipurilor. Studiul a constatat că proprietățile situate în zone cu creștere economică puternică, acces la transport public și instituții de învățământ bune se vând mai repede și la un preț mai mare.
Și nu mai puțin important este să efectuați o verificare prealabilă (due diligence) completă și amănunțită. Este important să verificați atent proprietatea înainte de achiziție, inclusiv înscrierea în registrul funciar, autorizațiile de construire și eventualele datorii.
În al treilea rând, o planificare financiară riguroasă este indispensabilă. Un raport al firmei Knight Frank a arătat că mulți investitori în flipuri tind să subestimeze costurile renovării. Subestimarea costurilor de renovare este una dintre greșelile frecvente, așa că, atunci când vă așezați în fața calculatorului să pregătiți planul de afaceri, gândiți-vă la toate costurile implicate de proiect, inclusiv achiziția, renovarea, impozitele și comisioanele. Este important să luați în calcul nu doar costul materialelor și al manoperei, ci, așa cum spuneam, și cheltuielile conexe, precum autorizațiile, impozitele, asigurarea, supravegherea și cheltuielile neprevăzute.
În al patrulea rând, o gestionare eficientă a proiectului va asigura că renovarea se face la timp și în buget. Un studiu Zillow a constatat o legătură directă între calitatea renovării și viteza de vânzare, respectiv prețul proprietății. O renovare profesionistă și îngrijită crește valoarea proprietății și îi sporește atractivitatea în ochii cumpărătorilor potențiali.
În sfârșit, o strategie de vânzare inteligentă (o combinație între momentul potrivit, prezentarea atractivă a proprietății, marketing eficient, negociere flexibilă și asistență juridică profesionistă) vă va asigura că vindeți proprietatea la prețul maxim posibil. Când vorbim despre strategia de vânzare, este important să identificăm momentul optim pentru vânzare. Există cerere ridicată pentru proprietăți în zonă? Există evenimente sau schimbări economice care ar putea influența prețurile proprietăților? Sezonalitate? (de exemplu, în SUA, vara este considerată un sezon deosebit de puternic pentru vânzarea de case). Luați în considerare serviciile de Home Staging, care vă vor ajuta să amenajați proprietatea într-un mod atractiv pentru cumpărătorii potențiali (asigurați-vă că fotografiile care promovează proprietatea pe diversele platforme o prezintă în cea mai bună lumină).
Țineți minte, flipurile imobiliare pot fi o modalitate excelentă de a genera profituri rapide, dar este important să nu uitați că este vorba despre o strategie care cere cunoștințe, experiență și planificare riguroasă. Nu vă lăsați ademeniți de promisiuni de câștiguri ușoare și rapide. Faceți un studiu aprofundat, înconjurați-vă de profesioniști cu experiență și nu vă temeți să consultați un avocat cu experiență în imobiliare internaționale. Țineți minte, o investiție inteligentă este o investiție bine informată.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית