שלום,
תקופה לא פשוטה עוברת על כולנו, שיש לה השפעות גם על שוק הנדל״ן בישראל, להערכתנו גם על המשקיעים הישראלים הרוכשים נדל״ן בחו״ל.
אם בתקופת הקורונה ראינו קפאון מסוים בחודשים הראשונים בכל הנוגע לרכישות נדל״ן בארץ ובחו״ל, הרי שבעת הזו חווינו את הקפאון בשבוע-שבועיים הראשונים למלחמה, ומיד לאחר מכן, לפחות בכל הנוגע לרכישות נדל״ן בחו״ל, ראינו התגברות של ההתעניינות ורכישות. הרכישות הם בעיקר בסגמנט הזול (גיאורגיה, רומניה, בולגריה ואפילו יוון). בסגמנטים ובמדינות היקרות יותר, (כמו גם בקרב היזמים), אנחנו מזהים ״ישיבה על הגדר״ והמתנה להתבהרות התמונה, בעיקר בתחום הכלכלי.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. העלייה במחירי השכירות ביוון והמאבק של הממשלה ב- Airbnb.
ב. שינויים בתכנית הסבסוד לרכישת דירות בהונגריה החל מ- 1 בינואר 2024.
ג. שינויים בתחום המיסוי ברומניה החל מה- 1 בינואר 2024.
ד. קפריסין ויוון הופכות ליעד השקעות נדל״ן פופולרי לישראלים.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
דו״ח של Alpha Bank - ל- Airbnb השפעה ישירה על מחירי הדירות במדינה. ממשלת יוון מנסה לצמצם את התופעה עם מס׳ צעדים שייכנסו לתוקף החל מה- 1 בינואר 2024
לפי דו״ח של Alpha Bank שפורסם בתקופה שבין 2013 (כאשר חוקק החוק המאפשר ויזת זהב למשקיעי נדל״ן במדינה) ל- 2022 נצפה גידול מקביל בין מס׳ היחידות המפורסמות להשכרה לטווח קצר בפלטפורמת Airbnb לרכישת הנכסים.
ב- 2022 רכישות נדל״ן ע״י זרים הסתכמו ב- 2 מיליארד יורו, כאשר לשם השוואה ב- 2013 סך רכישות הזרים הסתכמו ב- 156 מיליון יורו. במקביל ב- 2022 היו רשומים באתונה, סלוניקי, כרתים למעלה מ- 73,000 נכסים להשכרה לטווח קצר, בעוד ב- 2016 היו רשומים באותם יעדים פחות מ- 10,000 נכסים.
הדו״ח מציין כי השפעה נוספת של התפתחות שוק השכירות לטווח קצר במדינה היא העובדה שהוא עלול להגביל את היצע הנדל"ן לשכירות ארוכת טווח ולהוביל לעליית דמי השכירות.
עוד יש לציין כי מבדיקה שנעשתה ע״י נציבות האיחוד האירופי ב- 27 מדינות האיחוד עלה כי ביוון 11.3% מהנכסים שנרכשו נועדו להשכרה לטווח קצר.
ממשלת יוון מנסה להילחם בעליית מחירי השכירות לטווח ארוך ובמסגרת זו החל מה- 1 בינואר 2024 צפויים מס׳ שינויים:
1. שינוי הגדרת שכירות לטווח קצר - שכירות לטווח קצר תוגדר כשכירות או חכירת משנה לתקופת זמן מסוימת, פחות מ-60 יום, של נכס המתפרסם בפלטפורמה דיגיטלית וכל עוד לא ניתנים שירותים אחרים מלבד לינה ואספקת מצעים.
2. קו פעילות חדש Activity Number Code (KAD) - כל העוסקים בפעילות עסקית להשכרה לטווח קצר יידרשו להתחיל או להוסיף פעילות על בסיס ה-KAD החדש.
3. חובת פתיחת עוסק למי שעוסקים בהשכרה בפלטפורמה דיגיטלית לטווח קצר של 3 יחידות או יותר - המשמעות היא הפיכתם למעין יישות משפטית שכתוצאה תגדיל עבורם את דמי הביטוח, הארנונה ויחול עליהם מע״מ מהדירה הראשונה.
4. הטלת מע"מ, מס תושבים ומס השלכות שינויי אקלים המחליף את מס מגורים.
5. הגברת הפיקוח - בהתבסס על נתוני הפלטפורמות האלקטרוניות והטלת סנקציות במקרים של העלמת מס או מתן שירותים נוספים מלבד לינה ומתן מצעים.
6. החמרת הענישה - במקרה של אי רישום בפנקס הנכסים להשכרה לטווח קצר, הקנס מוחמר והוא נקבע, לפי שימוש, על 50% מההכנסה ברוטו של שנת המס האחרונה ולפחות 5,000 יורו (היום הקנס הוא רוחבי ומסתכם ב-5,000 יורו). במקרה של הישנות לשימוש הבא יוכפל הקנס הנ"ל.
7. השכרת כל הדירות בבניין דירות - במקרה שכל הדירות בבניין דירות או מתחם מגורים פנויות להשכרה לטווח קצר, היא תיחשב כאכסניה תיירותית, אשר חייבת בהיתר המתאים.
כתוצאה מכך, סך של 7,440 יחידים ו-5,297 גופים משפטיים עם 57,696 נכסים (34.2% מהנכסים) יידרשו לשלם מע"מ ומסים נוספים, אלא אם יבחרו להמיר חלק מהנכסים בחוזה שכירות לטווח ארוך. יצוין כי ל-4,100 יחידים יש שלושה נכסים בדיוק (ול-1,687 יחידים נוספים יש ארבעה נכסים).
לבסוף, מעתה כל רכישות ומכירות הנדל"ן יבוצעו רק באמצעי תשלום בנקאי. בהקשר זה, חוזי רכישה ומכירה של מקרקעין יציינו בחובה את תשלום מחיר ההעברה אך ורק באמצעי תשלום בנקאי. המטרה היא לבטל את האפשרות לרכוש נדל"ן במזומן, המנציח את תופעת העלמות המס והלבנת הון.
המע״מ על דירות חדשות עולה ל- 9% מה- 1 בינואר 2024
משרד האוצר הרומניה פרסם את שינויי החקיקה במסגרת חוק 296/2023 מה- 1 בינואר 2024 הכוללים שורה של צעדים פיסקאליים-תקציביים חדשים, לרבות שינויים בשיעור המופחת של המע"מ החל על דיור.
אם עד כה הוחל שיעור מע"מ של 5% במקרה של בתים שערכם אינו עולה על 600,000 ליי (לא כולל מע"מ), שהם כ- 120,000 יורו, מיום 1 בינואר 2024 שיעור המע״מ עולה ל- 9%.
שיעור המע"מ של 9% יחול רק על בתים בשטח שימוש מרבי של 120 מ"ר, למעט מבנים ששווים, לרבות הקרקע עליהם הם בנויים, אינו עולה על 600,000 ליי. לא כולל מע"מ, שנרכשו על ידי אנשים (לא יישויות משפטיות/חברות) בנפרד או במשותף עם אנשים אחרים.
על בתים במחיר העולה על 600,000 ליי ימשיך לחול מע״מ בשיעור של 19%.
בנוסף, תחול החובה החל מיוני 2024 לעבור להנפיק חשבוניות אלקטרוניות ולדווח עליהן בתוך 5 ימים ממועד ההנפקה.
ממשלת הונגריה משנה את פני שוק הנדל״ן
החל מ- 2015 ממשלת הונגריה הנהיגה סבסוד לרכישת דירות למשפחות צעירות במסגרת תוכנית המכונה The Family Housing Allowance (CSOK) scheme, במסגרתה משפחה שבה בני הזוג בני פחות מ- 40 עם 3 ילדים ויותר יכולים לקבל כ- 32,000 סבסוד לרכישת דירה חדשה.
הממשלה ההונגרית הודיעה כי היא מבטלת את התוכנית החל מה-1 בינואר 2024. הצפי הוא כי בחודשים הקרובים עד סוף השנה משפחות העומדות בתנאים ימכרו את הנכסים שבבעלותן ויבקשו לרכוש דירה גדולה יותר.
הישראלים מסתערים על קפריסין ויוון: "אומת הסטארט-אפ הבאה"
הכתבה עוסקת בגידול בהתעניינות של ישראלים בקפריסין וביוון, הן כיעד להשקעות נדל״ן והן כמקום למגורים ולפעילות עסקית. לפי הכתבה, במדד החדשנות של הארגון העולמי לקניין רוחני ירדה ישראל מהמקום ה-8 ב-2019 למקום ה-16 ב-2022, בעוד קפריסין עלתה מהמקום ה-23 למקום ה-20, ובשנה שקדמה לפרסום קיבלו כ-9,800 עובדי הייטק חדשים רישיון עבודה באי. עוד מצוין כי בקפריסין חיות כיום יותר מ-3,000 משפחות ישראליות, לעומת כמה עשרות משפחות יהודיות בשנת 2000, וכי שר הפיתוח וההשקעות היווני ציין בינואר שהישראלים הם משקיעי הנדל״ן המובילים ביוון. אנשי מקצוע שרואיינו מתארים עלייה בהשקעות הישראליות בשני השווקים ושינוי בפרופיל המשקיעים, לצד עליית מחירים בשנים האחרונות.
מקור: N12, כרמל ליבמן, 28.9.2023
"חומר נפץ חברתי": ענף הבנייה בגרמניה על סף קריסה
ענף הבנייה בגרמניה, המהווה כ-12% מהתמ״ג, נמצא במשבר על רקע האינפלציה, עליית הריבית והתייקרות חומרי הגלם והאנרגיה: בארבעת החודשים הראשונים של 2023 הגישו 437 חברות בנייה ונדל״ן בקשה לפירוק, עלייה של 20% לעומת התקופה המקבילה ב-2022. לפי הכתבה, הממשלה שנבחרה ב-2021 הציבה יעד של 400 אלף דירות בשנה, בעוד שבשנה הקודמת נבנו בפועל כ-295 אלף יחידות, ובענף מעריכים שהצורך האמיתי הוא כ-700 אלף דירות בשנה. גורמים בענף מצביעים גם על רגולציה וביורוקרטיה - בהן הגבלת שכר הדירה באזורים מבוקשים, דרישות בנייה ירוקה וכללי בנייה שונים בכל מדינה פדרלית - כגורמים המייקרים ומעכבים את הבנייה, ודורשים מהממשלה הקלות נוספות.
מקור: TheMarker, 10.9.2023
הריבית והמחירים חונקים? הפתרון שמצאו משקיעי הנדל"ן הישראלים
לפי הכתבה, הקיפאון בשוק הנדל״ן בישראל, הריבית הגבוהה והמצב הפוליטי-חברתי מביאים יותר ישראלים לבחון רכישת נכסים בחו״ל, בעיקר ביוון ובקפריסין; לפי נתוני JLL המובאים בה, השקיעו ישראלים עד סוף השנה הקודמת כ-2.3 מיליארד דולר בנדל״ן בחו״ל. סקר של קבוצת גיאוקרטוגרפיה מצא שכ-20% ממשקי הבית בישראל החלו להתעניין ברכישת דירה בחו״ל, וכ-60% מהמתעניינים מייחסים זאת גם למצב הפוליטי. לפי הסקר, יוון מובילה בהתעניינות (כ-38%), ואחריה ארה״ב, קפריסין ופורטוגל, וכמחצית מהמתעניינים מכוונים להשקעה של עד 800 אלף שקל. מנכ״ל מרכז הנדל״ן, דן קצ'נובסקי, מתריע בכתבה מפני הפגיעה הצפויה בענף הבנייה בישראל ומפני הסיכונים שבהשקעת נדל״ן בחו״ל.
מקור: ynet, הילה ציאון, 17.9.2023
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.