مرحبًا،
تمر علينا جميعًا فترة غير بسيطة، لها تأثيرات أيضًا على سوق العقارات في إسرائيل، وبتقديرنا أيضًا على المستثمرين الإسرائيليين الذين يشترون عقارات في الخارج.
فإذا كنا قد رأينا في فترة كورونا ركودًا معينًا في الأشهر الأولى فيما يتعلق بشراء العقارات في البلاد وفي الخارج، فإننا في هذه الفترة شهدنا الركود في الأسبوع أو الأسبوعين الأولين من الحرب، وبعد ذلك مباشرة، على الأقل فيما يتعلق بشراء العقارات في الخارج، رأينا تزايدًا في الاهتمام وفي عمليات الشراء. وعمليات الشراء هذه هي في الأساس في الشريحة الأرخص (جورجيا ورومانيا وبلغاريا وحتى اليونان). أما في الشرائح والدول الأغلى (وكذلك لدى المطورين)، فإننا نلاحظ «جلوسًا على السياج» وانتظارًا لاتضاح الصورة، ولا سيما في المجال الاقتصادي.
في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. ارتفاع أسعار الإيجارات في اليونان ومعركة الحكومة ضد Airbnb.
ب. تغييرات في برنامج دعم شراء الشقق في المجر اعتبارًا من 1 يناير 2024.
ج. تغييرات في مجال الضرائب في رومانيا اعتبارًا من 1 يناير 2024.
د. قبرص واليونان تتحولان إلى وجهة شائعة للاستثمار العقاري للإسرائيليين.
نتمنى لنا جميعًا أيامًا هادئة وآمنة، وقراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
تقرير Alpha Bank - لـ Airbnb تأثير مباشر على أسعار الشقق في البلاد. الحكومة اليونانية تحاول الحد من الظاهرة بعدة خطوات ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2024
وفق تقرير لـ Alpha Bank نُشر، لوحظ في الفترة بين 2013 (حين سُنّ القانون الذي يتيح التأشيرة الذهبية لمستثمري العقارات في البلاد) و2022 نمو متواز بين عدد الوحدات المعروضة للإيجار قصير الأجل على منصة Airbnb وبين شراء العقارات.
وفي 2022 بلغت مشتريات الأجانب من العقارات 2 مليار يورو، وللمقارنة بلغ إجمالي مشتريات الأجانب في 2013 نحو 156 مليون يورو. وفي الوقت نفسه، كان مسجلًا في أثينا وسالونيك وكريت في 2022 ما يزيد على 73,000 عقار للإيجار قصير الأجل، فيما كان مسجلًا في الوجهات نفسها في 2016 أقل من 10,000 عقار.
ويشير التقرير إلى أن من التأثيرات الأخرى لتطور سوق الإيجار قصير الأجل في البلاد أنه قد يحدّ من عرض العقارات للإيجار طويل الأجل ويؤدي إلى ارتفاع بدلات الإيجار.
ويجدر بالذكر أيضًا أن فحصًا أجرته المفوضية الأوروبية في 27 دولة من دول الاتحاد أظهر أن 11.3% من العقارات التي اشتُريت في اليونان كانت مخصصة للإيجار قصير الأجل.
وتحاول الحكومة اليونانية مكافحة ارتفاع أسعار الإيجار طويل الأجل، وفي هذا الإطار يُتوقع اعتبارًا من 1 يناير 2024 عدد من التغييرات:
1. تغيير تعريف الإيجار قصير الأجل - يُعرَّف الإيجار قصير الأجل بأنه إيجار أو إيجار من الباطن لفترة زمنية محددة، أقل من 60 يومًا، لعقار يُعلن عنه على منصة رقمية، طالما لا تُقدَّم خدمات أخرى غير المبيت وتوفير أغطية السرير.
2. رمز نشاط جديد Activity Number Code (KAD) - سيُطلب من جميع العاملين في نشاط تجاري للإيجار قصير الأجل بدء نشاط أو إضافته على أساس رمز KAD الجديد.
3. إلزام من يؤجرون 3 وحدات فأكثر عبر منصة رقمية على المدى القصير بفتح ملف تاجر مستقل - ويعني ذلك تحولهم إلى ما يشبه كيانًا قانونيًا، مما سيزيد عليهم اشتراكات التأمين والضريبة البلدية على العقارات (الأرنونا)، وستسري عليهم ضريبة القيمة المضافة اعتبارًا من الشقة الأولى.
4. فرض ضريبة القيمة المضافة وضريبة الإقامة وضريبة تداعيات تغيّر المناخ التي تحل محل ضريبة السكن.
5. تشديد الرقابة - استنادًا إلى بيانات المنصات الإلكترونية، وفرض عقوبات في حالات التهرب الضريبي أو تقديم خدمات إضافية غير المبيت وتوفير أغطية السرير.
6. تشديد العقوبات - في حالة عدم التسجيل في سجل العقارات المخصصة للإيجار قصير الأجل، تُشدَّد الغرامة وتُحدَّد، بحسب الاستخدام، بنسبة 50% من الدخل الإجمالي للسنة الضريبية الأخيرة وبما لا يقل عن 5,000 يورو (الغرامة اليوم شاملة وتبلغ 5,000 يورو). وفي حالة التكرار للاستخدام التالي تُضاعف الغرامة المذكورة.
7. تأجير جميع الشقق في مبنى سكني - إذا كانت جميع الشقق في مبنى سكني أو مجمع سكني متاحة للإيجار قصير الأجل، فسيُعتبر نزلًا سياحيًا، ويستلزم الحصول على الترخيص المناسب.
ونتيجة لذلك، سيُطلب من 7,440 فردًا و5,297 كيانًا قانونيًا يملكون 57,696 عقارًا (34.2% من العقارات) دفع ضريبة القيمة المضافة وضرائب إضافية، ما لم يختاروا تحويل جزء من العقارات إلى عقد إيجار طويل الأجل. ويُذكر أن 4,100 فرد يملكون ثلاثة عقارات بالضبط (و1,687 فردًا آخر يملكون أربعة عقارات).
وأخيرًا، ستُنفَّذ من الآن فصاعدًا جميع عمليات شراء العقارات وبيعها بوسيلة دفع مصرفية فقط. وفي هذا السياق، ستنص عقود شراء وبيع العقارات وجوبًا على دفع ثمن النقل بوسيلة دفع مصرفية حصرًا. والهدف هو إلغاء إمكانية شراء العقارات نقدًا، التي تكرّس ظاهرة التهرب الضريبي وغسل الأموال.
ضريبة القيمة المضافة على الشقق الجديدة ترتفع إلى 9% اعتبارًا من 1 يناير 2024
نشرت وزارة المالية الرومانية التغييرات التشريعية في إطار القانون 296/2023 اعتبارًا من 1 يناير 2024، وهي تتضمن سلسلة من الإجراءات المالية والموازنية الجديدة، بما فيها تغييرات في النسبة المخفضة لضريبة القيمة المضافة المطبقة على السكن.
فإذا كانت تُطبَّق حتى الآن نسبة ضريبة قيمة مضافة قدرها 5% على المنازل التي لا تتجاوز قيمتها 600,000 ليو (من دون ضريبة القيمة المضافة)، أي نحو 120,000 يورو، فإنه اعتبارًا من 1 يناير 2024 ترتفع نسبة ضريبة القيمة المضافة إلى 9%.
وستسري نسبة ضريبة القيمة المضافة البالغة 9% فقط على المنازل ذات المساحة الصالحة للاستخدام القصوى البالغة 120 م²، باستثناء المباني التي لا تتجاوز قيمتها، بما فيها الأرض المقامة عليها، 600,000 ليو، من دون ضريبة القيمة المضافة، والتي يشتريها أفراد (لا كيانات قانونية أو شركات) منفردين أو بالاشتراك مع أشخاص آخرين.
أما المنازل التي يزيد سعرها على 600,000 ليو فستستمر ضريبة القيمة المضافة بنسبة 19% في السريان عليها.
إضافة إلى ذلك، سيسري اعتبارًا من يونيو 2024 الإلزام بالانتقال إلى إصدار فواتير إلكترونية والإبلاغ عنها خلال 5 أيام من تاريخ إصدارها.
الحكومة المجرية تغيّر وجه سوق العقارات
منذ عام 2015 أقرّت الحكومة المجرية دعمًا لشراء الشقق للعائلات الشابة في إطار برنامج يُعرف باسم The Family Housing Allowance (CSOK) scheme، يمكن بموجبه للعائلة التي يقل عمر الزوجين فيها عن 40 عامًا ولديها 3 أولاد فأكثر أن تحصل على دعم يبلغ نحو 32,000 لشراء شقة جديدة.
وأعلنت الحكومة المجرية أنها تلغي البرنامج اعتبارًا من 1 يناير 2024. والمتوقع أنه في الأشهر القادمة حتى نهاية العام ستبيع العائلات المستوفية للشروط العقارات التي تملكها وتسعى إلى شراء شقة أكبر.
الإسرائيليون يتهافتون على قبرص واليونان: «أمة الشركات الناشئة القادمة»
يتناول المقال تزايد اهتمام الإسرائيليين بقبرص واليونان، سواء كوجهة للاستثمار العقاري أو كمكان للسكن والنشاط التجاري. ووفق المقال، تراجعت إسرائيل في مؤشر الابتكار الصادر عن المنظمة العالمية للملكية الفكرية من المركز الثامن في 2019 إلى المركز السادس عشر في 2022، فيما ارتفعت قبرص من المركز الـ23 إلى المركز الـ20، وفي العام الذي سبق النشر حصل نحو 9,800 من العاملين الجدد في قطاع التقنية العالية على تصريح عمل في الجزيرة. ويُذكر أيضًا أن أكثر من 3,000 عائلة إسرائيلية تعيش اليوم في قبرص، مقابل بضع عشرات من العائلات اليهودية في عام 2000، وأن وزير التنمية والاستثمار اليوناني أشار في يناير إلى أن الإسرائيليين هم أبرز المستثمرين العقاريين في اليونان. ويصف مهنيون جرت مقابلتهم زيادة في الاستثمارات الإسرائيلية في السوقين وتغيرًا في ملف المستثمرين، إلى جانب ارتفاع الأسعار في السنوات الأخيرة.
المصدر: N12، كرمل ليبمان، 28.9.2023
«مادة متفجرة اجتماعيًا»: قطاع البناء في ألمانيا على شفا الانهيار
يمر قطاع البناء في ألمانيا، الذي يشكل نحو 12% من الناتج المحلي الإجمالي، بأزمة على خلفية التضخم وارتفاع الفائدة وغلاء المواد الخام والطاقة: ففي الأشهر الأربعة الأولى من 2023 قدّمت 437 شركة بناء وعقارات طلب تصفية، بزيادة قدرها 20% مقارنة بالفترة المقابلة من 2022. ووفق المقال، حددت الحكومة المنتخبة في 2021 هدفًا قدره 400 ألف شقة في السنة، فيما بُني فعليًا في العام الماضي نحو 295 ألف وحدة، ويقدّر العاملون في القطاع أن الحاجة الفعلية هي نحو 700 ألف شقة في السنة. كما يشير مسؤولون في القطاع إلى الأنظمة والبيروقراطية - ومنها تقييد بدلات الإيجار في المناطق المطلوبة، واشتراطات البناء الأخضر، واختلاف أنظمة البناء في كل ولاية اتحادية - بوصفها عوامل ترفع كلفة البناء وتؤخره، ويطالبون الحكومة بمزيد من التسهيلات.
المصدر: TheMarker، 10.9.2023
الفائدة والأسعار تخنقان؟ الحل الذي وجده المستثمرون العقاريون الإسرائيليون
وفق المقال، فإن الركود في سوق العقارات في إسرائيل، والفائدة المرتفعة، والوضع السياسي والاجتماعي تدفع مزيدًا من الإسرائيليين إلى دراسة شراء عقارات في الخارج، ولا سيما في اليونان وقبرص؛ ووفق بيانات JLL الواردة فيه، استثمر الإسرائيليون حتى نهاية العام الماضي نحو 2.3 مليار دولار في العقارات في الخارج. ووجد استطلاع أجرته مجموعة جيوكارتوغرافيا (Geocartography) أن نحو 20% من الأسر في إسرائيل بدأت تهتم بشراء شقة في الخارج، وأن نحو 60% من المهتمين يعزون ذلك أيضًا إلى الوضع السياسي. ووفق الاستطلاع، تتصدر اليونان الاهتمام (نحو 38%)، تليها الولايات المتحدة وقبرص والبرتغال، وينوي نحو نصف المهتمين استثمار ما يصل إلى 800 ألف شيكل. ويحذر مدير عام مركز العقارات (Merkaz HaNadlan)، دان كاتسنوفسكي، في المقال من الضرر المتوقع بقطاع البناء في إسرائيل ومن مخاطر الاستثمار العقاري في الخارج.
المصدر: ynet، هيلا تسيون، 17.9.2023
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית