Acum câteva luni am întâlnit un cuplu de tineri investitori israelieni - Neta și Assaf - care au venit la mine după o scurtă vizită la București.
„Am găsit un apartament excelent, o adevărată ocazie,” au spus. „Totul pare perfect. Centrul orașului, cartier în dezvoltare, preț de râs. Vrem doar ca dumneavoastră să aruncați o mică privire juridică, să vă asigurați că totul este în regulă.”
La București am auzit de sute de ori această frază: „doar să verificăm că totul este în regulă.”
Dar în imobiliare, și mai ales în tranzacțiile din străinătate, nu există „totul pare perfect.”
Există un singur lucru care contează cu adevărat: ce poveste spun cifrele - și ce ascund.
Apartamentul în discuție: 65 m², etajul trei, într-o clădire de zece ani din cartierul Aviatiei, una dintre zonele cele mai căutate ale ultimilor ani.
Prețul cerut: 165.000 de euro.
Potrivit agentului de vânzări, chiriașii similari plătesc acolo în jur de 850 de euro pe lună.
Sună bine, nu-i așa?
Așa că am hotărât să-i duc într-o scurtă călătorie - trei moduri diferite de a analiza exact aceeași tranzacție.
1. Abordarea prin venit - privind prin ochii proprietarului
Prima abordare și cea mai răspândită în rândul investitorilor israelieni este abordarea prin venit.
Este simplă, directă și vorbește inimii: cât îmi va aduce apartamentul pe an?
Să începem cu cifrele:
850 de euro × 12 luni = 10.200 de euro pe an.
10.200 ÷ 165.000 = randament brut de 6,1%.
„Deloc rău,” au zâmbit.
Dar apoi am adăugat rândul mic pe care majoritatea investitorilor uită să-l citească.
- Taxa de administrare a proprietății: 10% din chirie = 1.020 de euro
- Asigurare, taxe locale, întreținere curentă: circa 1.000 de euro
- O lună de vacanță locativă pe an = încă 8% în minus
După un calcul simplu, rezultatul a coborât deja la 4,4% net.
Și apoi a intrat un factor suplimentar - TVA-ul din România a crescut la 21% în august.
Deodată cheltuielile fixe au crescut, o parte din serviciile locale s-au scumpit,
iar randamentul net a scăzut la doar aproximativ 4%.
Concluzia: tranzacția care „suna a 6%” s-a dovedit a fi abia 4%.
Tot o tranzacție legitimă, dar departe de a fi o ocazie.
2. Abordarea prin comparație - privind prin ochii pieței
Ca să înțelegem dacă prețul este cu adevărat atractiv, am trecut la abordarea prin comparație - o metodă bazată pe tranzacții similare vândute în aceeași zonă în ultima perioadă.
Am obținut un raport oficial de tranzacții din București (România păstrează un registru public al tranzacțiilor de vânzare, asemenea tabu-ului israelian, adică registrului funciar),
și am verificat trei apartamente foarte asemănătoare din cartier, aceeași suprafață, vechimea clădirii, etaj, nivel de finisaj.
- Un apartament pe strada Nicolae Caramfil - vândut acum 3 luni cu 158.000 de euro
- Un apartament pe strada Avionului - vândut acum două luni cu 162.000 de euro
- Un apartament în aceeași clădire, cu un etaj mai sus - oferit în prezent cu 167.000 de euro
În medie, prețul pe m² în zonă se situează în jur de 2.450-2.550 de euro/m².
Apartamentul lor? 165.000 de euro pentru 65 m² = 2.538 de euro/m².
Cu alte cuvinte - tranzacția nu este scumpă, dar nici ieftină.
Este plasată exact la mijlocul pieței.
Ceea ce înseamnă că profitul real depinde nu de o ocazie, ci de administrarea corectă a proprietății pe termen lung.
Și aici apare diferența semnificativă:
un investitor care se uită doar la randamentul curent se poate entuziasma de 6% pe hârtie,
dar cine analizează prin abordarea prin comparație înțelege că potențialul de creștere a valorii este limitat.
Mai ales pe o piață în care creșterea TVA-ului a frânat creșterea prețurilor și a făcut mulți cumpărători să stea pe gard.
3. Abordarea prin flux de numerar și finanțare - privind prin ochii băncii
A treia abordare este, în opinia mea, cea mai importantă - abordarea prin flux de numerar și finanțare.
Nu este o abordare a agenților de marketing, ci a dezvoltatorilor adevărați.
Să presupunem că investitorii noștri nu cumpără apartamentul în numerar, ci cu efect de levier:
- Capital propriu: 50.000 de euro
- Împrumut: 115.000 de euro pe 15 ani
- Dobânda medie în România: 6%
Rata lunară: aproximativ 970 de euro.
Venit din chirie: 850 de euro.
Flux lunar: minus 120 de euro.
Poate suna mic, dar este un minus cumulat de 1.440 de euro pe an, înainte de cheltuieli neprevăzute, înainte de reparații și înainte de impozit.
Iar în clipa în care adăugați costurile de transfer al proprietății, asigurarea, contabilitatea și impozitarea dublă israeliano-română,
diferența aceasta poate crește.
Și aici intervine cea mai importantă concluzie în imobiliarele din străinătate:
fluxul negativ nu se rezolvă de la sine.
Dacă nu este planificat dinainte ca parte a strategiei, devine o groapă care mărește riscul.
Un investitor care înțelege fluxul de numerar nu se entuziasmează de un randament „ridicat” pe hârtie,
ci întreabă mai întâi cât de mulți bani scot efectiv în fiecare lună și cât de multă liniște îmi oferă această proprietate.
Același apartament - trei povești diferite
Când am prezentat cele trei abordări pe același apartament, Neta și Assaf s-au privit unul pe altul.
„Deci cum aflăm dacă tranzacția este totuși bună?” au întrebat.
Le-am răspuns astfel:
„Când o tranzacție vi se pare perfectă în toate cele trei abordări, atunci este o tranzacție excepțională.
Dar dacă este bună doar într-o singură abordare, este un semnal portocaliu.”
Pentru că fiecare abordare reprezintă un alt tip de investitor:
- Abordarea prin venit se potrivește celui care caută o chirie stabilă și o revenire constantă.
- Abordarea prin comparație vorbește celui care crede în creșterea valorii și într-o piață în expansiune.
- Abordarea prin flux de numerar și finanțare se potrivește investitorilor experimentați, care administrează împreună datoria și randamentul.
Abia când cele trei se intersectează înțelegeți cu adevărat ce cumpărați.
Concluzia
Bucureștiul din 2025 nu este același oraș ca în 2018.
Este mai sofisticat, mai competitiv și plin de investitori din toată Europa care caută tranzacții „ca pe vremuri”.
Dar cine îl privește doar ca pe o „piață emergentă” ratează profunzimea.
O tranzacție inteligentă la București nu este cea care arată frumos în Excel,
ci cea care arată consecventă în toate cele trei metode împreună.
Neta și Assaf, apropo, nu au cumpărat acel apartament.
Au mai așteptat o lună, au găsit un apartament mai nou cu 160.000 de euro,
vândut sub prețul pieței, cu chiriaș semnat din start și un raport echilibrat între împrumut și flux.
Deodată cifrele s-au așezat în toate cele trei abordări,
iar și prima noapte de după semnătură a fost liniștită.
Dacă analizați o investiție la București, în Grecia, în Cipru sau pe altă piață europeană,
nu vă mulțumiți cu o foaie Excel frumoasă.
Verificați tranzacția prin cel puțin trei abordări.
Acesta este drumul de a vă proteja capitalul și de a investi cu adevărat inteligent.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית