Здравствуйте!
Праздники позади, и, как каждый месяц, мы рады представить Вашему вниманию самые свежие новости для международных застройщиков и инвесторов в недвижимость.
Мы заметили, что в праздничный период израильские СМИ немало писали о росте инвестиций в недвижимость за рубежом (наш секрет уже давно перестал быть секретом), и собрали для Вас часть публикаций на эту тему.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Рост арендной платы в Греции и борьба правительства с Airbnb.
б. Изменения в программе субсидирования покупки квартир в Венгрии с 1 января 2024 года.
в. Правительство Румынии рассматривает повышение НДС на новые квартиры до 9%.
г. Кипр и Греция стали направлением для инвестиций в недвижимость для израильтян.
С Новым годом и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Отчёт Alpha Bank: Airbnb напрямую влияет на цены на квартиры в стране. Правительство Греции пытается ограничить это явление рядом мер, которые вступят в силу с 1 января 2024 года
Согласно отчёту Alpha Bank, в период с 2013 года (когда был принят закон, предусматривающий «золотую визу» для инвесторов в недвижимость страны) по 2022 год наблюдался параллельный рост числа объектов, выставленных на краткосрочную аренду на платформе Airbnb, и числа приобретённых объектов недвижимости.
В 2022 году покупки недвижимости иностранцами составили 2 миллиарда евро, тогда как в 2013 году общая сумма покупок иностранцев составляла 156 миллионов евро. Одновременно в 2022 году в Афинах, Салониках и на Крите было зарегистрировано более 73 000 объектов для краткосрочной аренды, тогда как в 2016 году в тех же направлениях было зарегистрировано менее 10 000 объектов.
В отчёте отмечается, что ещё одно следствие развития рынка краткосрочной аренды в стране заключается в том, что он может ограничить предложение недвижимости для долгосрочной аренды и привести к росту арендной платы.
Следует также отметить, что, как показала проверка Еврокомиссии в 27 странах Евросоюза, в Греции 11,3% приобретённых объектов предназначены для краткосрочной аренды.
Правительство Греции пытается бороться с ростом цен на долгосрочную аренду, и в этой связи с 1 января 2024 года ожидается ряд изменений:
1. Изменение определения краткосрочной аренды - краткосрочной арендой будет считаться аренда или субаренда на определённый срок менее 60 дней объекта, размещённого на цифровой платформе, при условии что помимо проживания и предоставления постельного белья никакие иные услуги не оказываются.
2. Новый код вида деятельности Activity Number Code (KAD) - все, кто ведёт предпринимательскую деятельность в сфере краткосрочной аренды, обязаны будут начать или дополнить свою деятельность на основании нового KAD.
3. Обязанность зарегистрировать предпринимательскую деятельность для тех, кто сдаёт через цифровую платформу в краткосрочную аренду три и более объекта - это означает, что они превратятся в своего рода юридическое лицо, в результате чего у них возрастут взносы на страхование и муниципальный налог, а НДС будет начисляться начиная с первой квартиры.
4. Введение НДС, налога для резидентов и налога на последствия изменения климата, заменяющего налог на проживание.
5. Усиление контроля - на основании данных электронных платформ и применение санкций в случаях уклонения от уплаты налогов или оказания дополнительных услуг помимо проживания и предоставления постельного белья.
6. Ужесточение наказания - в случае отсутствия регистрации в реестре объектов краткосрочной аренды штраф ужесточается и устанавливается, в зависимости от использования, в размере 50% валового дохода за последний налоговый год, но не менее 5000 евро (сегодня штраф единый и составляет 5000 евро). В случае повторного нарушения при следующем использовании этот штраф будет удвоен.
7. Сдача в аренду всех квартир в многоквартирном доме - если все квартиры в многоквартирном доме или жилом комплексе свободны для краткосрочной аренды, он будет считаться туристическим гостевым домом, для которого необходимо соответствующее разрешение.
В результате 7440 физических лиц и 5297 юридических лиц, владеющих 57 696 объектами (34,2% объектов), будут обязаны платить НДС и дополнительные налоги, если только не решат перевести часть объектов на договор долгосрочной аренды. Отметим, что у 4100 физических лиц ровно по три объекта (ещё у 1687 физических лиц - по четыре объекта).
Наконец, отныне все покупки и продажи недвижимости будут осуществляться только с использованием банковских платёжных средств. В этой связи в договорах купли-продажи недвижимости обязательно будет указываться, что оплата цены передачи прав производится исключительно банковскими платёжными средствами. Цель - исключить возможность покупки недвижимости за наличные, которая увековечивает уклонение от уплаты налогов и отмывание денег.
НДС на новые квартиры может вырасти до 9% с 1 января 2024 года
Министерство финансов Румынии опубликовало законопроект, включающий ряд новых фискально-бюджетных мер, в том числе изменения пониженной ставки НДС, применяемой к жилью.
Если до сих пор ставка НДС в 5% применялась к домам стоимостью не более 600 000 леев (без НДС), что составляет около 120 000 евро, то с 1 января 2024 года предлагается повысить её до 9%.
Ставка НДС в 9% будет применяться только к домам с максимальной полезной площадью 120 кв. м, за исключением зданий, стоимость которых, включая участок, на котором они построены, не превышает 600 000 леев без НДС, приобретённых физическими лицами (не юридическими лицами или компаниями) по отдельности или совместно с другими лицами.
К домам стоимостью свыше 600 000 леев по-прежнему будет применяться НДС по ставке 19%.
Правительство Венгрии меняет облик рынка недвижимости
С 2015 года правительство Венгрии ввело субсидирование покупки квартир для молодых семей в рамках программы под названием The Family Housing Allowance (CSOK): семья, в которой супругам менее 40 лет и есть трое или более детей, может получить субсидию порядка 32 000 на покупку новой квартиры.
Правительство Венгрии объявило об отмене программы с 1 января 2024 года. Ожидается, что в ближайшие месяцы до конца года семьи, отвечающие условиям, продадут принадлежащую им недвижимость и захотят приобрести квартиру большей площади.
Израильтяне устремились на Кипр и в Грецию: «следующая стартап-нация»
Статья посвящена росту интереса израильтян к Кипру и Греции - как к направлениям для инвестиций в недвижимость, так и как к месту для проживания и ведения бизнеса. Согласно статье, в индексе инноваций Всемирной организации интеллектуальной собственности Израиль опустился с 8-го места в 2019 году на 16-е в 2022 году, тогда как Кипр поднялся с 23-го места на 20-е, а за год, предшествовавший публикации, около 9800 новых сотрудников хай-тека получили разрешение на работу на острове. Отмечается также, что на Кипре сейчас проживает более 3000 израильских семей, тогда как в 2000 году было несколько десятков еврейских семей, а министр развития и инвестиций Греции отметил в январе, что израильтяне - ведущие инвесторы в недвижимость Греции. Опрошенные специалисты описывают рост израильских инвестиций на обоих рынках и изменение профиля инвесторов, а также рост цен в последние годы.
Источник: N12, Кармель Либман, 28.9.2023
«Социальная бомба»: строительная отрасль Германии на грани краха
Строительная отрасль Германии, на которую приходится около 12% ВВП, переживает кризис на фоне инфляции, роста процентных ставок и удорожания сырья и энергии: за первые четыре месяца 2023 года 437 строительных и риелторских компаний подали заявление о ликвидации, что на 20% больше, чем за аналогичный период 2022 года. Согласно статье, правительство, избранное в 2021 году, поставило цель строить 400 тысяч квартир в год, тогда как в прошлом году фактически было построено около 295 тысяч единиц, а в отрасли оценивают реальную потребность примерно в 700 тысяч квартир в год. Представители отрасли указывают и на регулирование и бюрократию - в том числе ограничение арендной платы в востребованных районах, требования «зелёного» строительства и разные строительные нормы в каждой федеральной земле - как на факторы, удорожающие и замедляющие строительство, и требуют от правительства дополнительных послаблений.
Источник: TheMarker, 10.9.2023
Процентные ставки и цены душат? Решение, которое нашли израильские инвесторы в недвижимость
Согласно статье, застой на рынке недвижимости в Израиле, высокие процентные ставки и политико-общественная ситуация побуждают всё больше израильтян рассматривать покупку недвижимости за рубежом, главным образом в Греции и на Кипре; по приведённым в ней данным JLL, к концу прошлого года израильтяне вложили в недвижимость за рубежом около 2,3 миллиарда долларов. Опрос группы «Геокартография» показал, что около 20% израильских домохозяйств начали интересоваться покупкой квартиры за рубежом, а около 60% заинтересовавшихся связывают это в том числе с политической ситуацией. По данным опроса, лидирует по интересу Греция (около 38%), за ней следуют США, Кипр и Португалия, а около половины заинтересовавшихся рассчитывают на инвестиции до 800 тысяч шекелей. Генеральный директор «Мерказ ха-надлан» Дан Качновски предупреждает в статье об ожидаемом ударе по строительной отрасли Израиля и о рисках инвестиций в недвижимость за рубежом.
Источник: ynet, Хила Цион, 17.9.2023
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית