מיסוי נדל״ן ביוון - כמה באמת עולה לקנות, להחזיק ולמכור נכס

כשמשקיע ישראלי שואל אותי כמה עולה לקנות דירה ביוון, התשובה שלי כמעט תמיד מפתיעה אותו - לטובה. אין מס רכישה בסגנון הישראלי, אין הוראת שעה שמכבידה על דירה שנייה, ומס רווח ההון על מכירה מוקפא כרגע לגמרי.

אבל ״אין מס רכישה״ לא אומר ״אין מיסים״. יוון גובה על נדל״ן בכמה נקודות שונות בדרך - ברכישה, בהחזקה השנתית, ובהכנסה משכירות, וכל אחת מהן פועלת לפי כללים משלה. הנה המפה המלאה, נכון למועד כתיבת המאמר.

מס הרכישה: 3.09% ולא יותר

ברכישת נכס יד שנייה חל מס העברה (RETT) בשיעור 3% מהערך הגבוה מבין השניים: המחיר שסוכם בין הצדדים, או ״הערך האובייקטיבי״ שקובעות רשויות המס לפי טבלאות של משרד האוצר (מיקום, גודל, גיל הנכס ומאפיינים טכניים). מוסיפים על כך היטל עירייה של 3% מסכום המס עצמו, ובסך הכול השיעור האפקטיבי הוא 3.09%. המס משולם על ידי הקונה, לפני חתימת שטר ההעברה בפני הנוטריון, לא אחריה.

נקודה שמשנה תכנון: הערכים האובייקטיביים קפואים עד 2027, כך שאין חשש מעדכון מפתיע שיגדיל את בסיס המס באמצע תהליך רכישה.

נכס חדש? כאן נכנס המע״מ - אבל הוא מוקפא

נכסים חדשים, שהיתר הבנייה שלהם ניתן אחרי ינואר 2006, חייבים באופן עקרוני במע״מ בשיעור 24% במקום מס העברה. בפועל, זה כבר כמה שנים לא המצב: הממשלה היוונית ממשיכה להאריך את הקפאת המע״מ על נכסים חדשים משנה לשנה, לאחרונה עד סוף 2026, במסגרת חוק 5246/2025. כל עוד ההקפאה בתוקף, גם נכס חדש ממוסה במס ההעברה הרגיל של 3.09% בלבד, לא ב-24%. זה הבדל שיכול להגיע לעשרות אלפי יורו בעסקה בגודל בינוני, ולכן שווה לבדוק את הסטטוס העדכני של ההקפאה ממש בסמוך למועד החתימה.

מס הרכוש השנתי - ENFIA

כל בעל נכס ביוון, כולל זרים, משלם מס רכוש שנתי בשם ENFIA. המס מחושב לפי גודל הנכס, מיקומו, גיל הבנייה והקומה, והשיעורים הבסיסיים נמוכים יחסית, כ-3 עד 4 יורו למ"ר, מהנמוכים באיחוד האירופי. יש כמה הקלות שכדאי להכיר: בנייני מורשת בשווי עד 400,000 יורו פטורים לגמרי; בעלי דירת מגורים ראשית בכפרים עם פחות מ-1,500 תושבים מקבלים הנחה של 50% על ה-ENFIA החל מ-2026, ופטור מלא צפוי ב-2027; ומי שמבטח את נכסו מפני שרפה, רעידת אדמה והצפה זכאי להנחה של 20% על נכסים בשווי עד 500,000 יורו.

משכירים? ככה זה מחושב מ-2026

הכנסה משכירות ביוון ממוסה בנפרד ממקורות הכנסה אחרים, לפי מדרגות. עד סוף 2025 הייתה קפיצה חדה מ-15% ל-35% מיד אחרי 12,000 יורו, ומ-2026 זה השתנה: נוספה מדרגת ביניים של 25% שמרככת את הקפיצה. המדרגות הנוכחיות: 15% על 12,000 היורו הראשונים, 25% על החלק שבין 12,001 ל-24,000 יורו, 35% על החלק שבין 24,001 ל-35,000 יורו, ו-45% מעבר לכך. עבור משכיר עם הכנסה שנתית של 20,000 יורו, למשל, הרפורמה הזו שווה כמה מאות יורו בשנה בהשוואה לכללים הישנים.

השכרה קצרת טווח דרך Airbnb ומתחריו ממוסה לפי אותה מדרגה, כל עוד מדובר בעד שתי דירות ובלי שירותים נלווים בסגנון מלונאי. מי שמשכיר שלוש דירות ומעלה, או מספק שירותים כמו ניקיון שוטף, נחשב כבעל עסק ומחויב גם במע״מ. ונקודה תפעולית שכדאי לדעת: החל מ-2026, כל תשלום שכירות ביוון חייב לעבור בהעברה בנקאית, לא במזומן.

מוכרים? מס רווח הון מוקפא עד סוף 2026

כרגע, יחיד שמוכר נכס ביוון אינו משלם מס רווח הון כלל. ההקפאה בתוקף עד 31 בדצמבר 2026, בתנאי שהמכירה אינה מסווגת כפעילות עסקית. חברות שמוכרות נכסים ממשיכות לשלם מס חברות רגיל של 22% על הרווח. ההקפאה הזו יוצרת חלון זמן אמיתי למי ששוקל למכור נכס בטווח הקרוב-בינוני, אחרי 2026, צפוי לחול מס רווח הון בשיעור 15%.

עלויות נלוות שלא תמיד רואים מראש

מעבר למיסים עצמם, יש לתקצב שכר טרחת נוטריון (בדרך כלל 1% עד 1.5% מערך העסקה), אגרות רישום בקדסטר, שכר טרחת עורך דין, תרגומים ואימות מסמכים, ועלות הוצאת תעודת הזהות הדיגיטלית לנכס (מסמך חובה בכל העברה ביוון). כלל אצבע שאני נותן ללקוחות: לתקצב כ-5% עד 7% מערך הנכס לכלל עלויות הרכישה, מעבר למחיר הנכס עצמו.

איך אנחנו בונים את זה מראש

כשאנחנו מלווים משקיע ברכישה ביוון, אנחנו לא מסתכלים על המיסוי כפעולה חד-פעמית ברגע הרכישה. הקפאת המע״מ, הקפאת מס רווח ההון, וההקלות ב-ENFIA, כולן תלויות תאריך, וחלקן עשויות להשתנות. אנחנו בודקים את הסטטוס העדכני של כל אחת מהן סמוך למועד החתימה בפועל, ומתכננים את מבנה העסקה, ולעיתים גם את התזמון שלה, בהתאם למה שבאמת בתוקף באותו רגע, לא למה שהיה נכון כשהתחלנו לדבר.

המיסוי על נדל״ן ביוון נמוך משמעותית ממה שרוב הישראלים מניחים, אבל ״נמוך״ זה לא ״פשוט״.

מי שמתכנן לפי התאריכים הנכונים, לא לפי הרושם הכללי, חוסך כסף אמיתי, לא רק על הנייר.