רומניה

יש שתי דרכים עיקריות למימון נכס ברומניה: משכנתא ישראלית לכל מטרה, מגובה בנכס בישראל, או משכנתא מבנק רומני המשועבדת לנכס עצמו. הבחירה בין השתיים תלויה בהון הקיים, בנכסים בישראל ובמבנה העסקה, ולא אחת מהן עדיפה תמיד.

רוב הבעיות ברכישת נדל״ן ברומניה חוזרות על עצמן: הסתמכות על מתווך בלי בדיקה עצמאית, שינויים ללא היתר, ניהול שכירות בלי חוזה מסודר, פרויקטים על הנייר עם יזם לא יציב, תביעות השבה מהתקופה הקומוניסטית, חשיפת מטבע לא מתוכננת, וייפוי כוח לא מוסדר. הנקודה המשותפת לכולן - הן ניתנות למניעה, בעבודה נכונה בשלב הנכון.

רכישת נדל״ן ברומניה עוברת חמישה שלבים עיקריים: בדיקה ראשונית בטאבו הרומני (Cartea Funciară), חתימת Antecontract מחייב, בדיקת נאותות מלאה, חתימה בפני נוטריון, ולבסוף רישום הנכס. התהליך שונה מזה שמכירים בישראל, לא בעייתי, אבל שונה, ומי שנכנס עם ציפיות ישראליות עלול להיתקל בחיכוכים מיותרים.

בנובמבר 2025 אישר הפרלמנט הרומני את חוק 207/2025, ״חוק נורדיס״, שנכנס לתוקף בדצמבר 2025 ומגביל מקדמות בפרויקטים על הנייר ל-5% בלבד, נועל את כספי הרוכשים בחשבון ייעודי, ומחייב רישום בטאבו כבר בשלב החוזה המקדים. החוק חל על מכירת דירות על הנייר מצד יזמים, והוא משנה מהותית את פרופיל הסיכון של השקעה בשוק הרומני.

בדיקת נאותות היא השלב הקריטי ביותר ברכישת נדל"ן ברומניה. הכלי המרכזי הוא Extract CF ,תמצית הרישום מהטאבו הרומני (Cartea Funciară), אבל רישום נקי בטאבו לא תמיד אומר נכס נקי. יש לבדוק גם היתרי בנייה, חובות עירוניים וחוזי שכירות קיימים, לפני שחותמים על כל מסמך.

״כמה יעלה לי באמת?״ - זו השאלה שכל משקיע ישראלי ברומניה שואל. שכר נוטריון, מע״מ 21%, מס רווחי הון ומה שמעט יודעים על קרקע חקלאית. המספרים המלאים.

רומניה מושכת יותר ויותר משקיעים ישראלים, אבל מי שמגיע ללא הכנה משפטית מגלה זאת יקר. המדריך המלא: מבני עסקה, מגבלות על זרים, מיסוי ומה שהנוטריון לא יגיד לכם.