רכישת נכס ברומניה - מדריך המיסוי המלא למשקיעים ישראלים

מיסוי: כמה באמת עולה הרכישה

משקיע שמגיע לרומניה עם מחיר נכס בראש ויוצא עם עלות גבוהה בעשרות אחוזים ממה שתכנן, זו לא תופעה נדירה. הפער בין מחיר הנכס לעלות הכוללת של העסקה נובע ממספר רכיבי מס ועלויות חובה שחשוב לתקצב מראש. להלן פירוט של המרכיבים העיקריים:

שכר טרחת נוטריון ואגרות רישום

שכר הטרחה של הנוטריון מחושב לפי מחירון רשמי של לשכת הנוטריונים (שמתעדכן מעת לעת) או לפי מחיר הרכישה בפועל, הגבוה מביניהם. בעסקאות עד 20,000 RON, השיעור הוא 2.2% משווי העסקה. בעסקאות גבוהות יותר מחושב שכר הטרחה כסכום קבוע בתוספת אחוז מהיתרה; כך למשל, בעסקה מעל 600,001 RON - 6,405 RON בתוספת 0.60% מהחלק החורג. בדרך כלל הקונה נושא בעלויות הנוטריון ואגרות הרישום, אלא אם הוסכם אחרת.

מע״מ על נכסים חדשים

נכסים חדשים הנרכשים מיזם/קבלן חייבים במע״מ בשיעור 21% בנוסף למס המשולם נוטריון.

מס רווחי הון - מוכר חברה

חברה המוכרת נכס וחייבת במס חברות תחויב ב-16% על הרווח מהמכירה (ההפרש בין מחיר המכירה לשווי הפיסקלי של הנכס, כלומר עלות הרכישה ועלות הבנייה ההיסטורית). החל משנת 2024, יש לבחון בנפרד האם המוכר כפוף למס מחזור מינימלי (minimum turnover tax), שכן הדבר משפיע על חישוב החבות.

מס על מכירת קרקע חקלאית

80% על הרווח ממכירת קרקע חקלאית מחוץ לגבולות העיר לפני תום שמונה שנים. המס מחושב ונגבה על ידי הנוטריון לפני אימות העסקה.

מס רכוש שוטף (ארנונה)

שינוי רגולטורי צפוי שחשוב לקחת בחשבון: ההנחה של 30% על שווי הנכסים בני 50 שנה ומעלה צפויה להתבטל. במקומה תיכנס מערכת התאמות חדשה ומתונה יותר. הדבר ישפיע על חישובי תשואה, בפרט בנכסים ישנים.

עלויות נוספות לתקצוב מלא

הון עצמי למקדמה, שכר טרחת עורך דין, תרגומים נוטריוניים, עמלות תיווך ורזרבה כספית למצבים בלתי צפויים.

מימון ובטחונות: כיצד הבנקים עובדים ברומניה

כאשר הרכישה ממומנת על ידי בנק, מקובל שהבנק דורש משכנתא ראשונה על הנכס הנרכש. הבנקים מבצעים בדרך כלל בדיקת נאותות עצמאית של הנכס, ומחייבים שהנכס יהיה נקי מכל שעבוד קודם. אחד היסודות: הבנק לא ישחרר את כספי ההלוואה אלא לאחר שהקונה נרשם כבעלים בטאבו, ולעיתים גם לאחר שהמשכנתא של הבנק נרשמה על הנכס. משכנתאות נרשמות על הקרקע והמבנים שנרכשו, או על קרקע ומבנים שאמורים להיבנות עליה.

תכנון נכון מתחיל בתמונה מלאה

עלויות הרכישה ברומניה אינן גבוהות במיוחד ביחס למדינות אירופה אחרות, אך הן מורכבות, ומפוזרות בין גורמים שונים. טעות נפוצה היא לתקצב רק את שכר הנוטריון ולהתעלם ממע״מ, מס רווחי הון עתידי ועלויות נלוות. תכנון מס נכון, שמתבצע לפני בחירת מבנה העסקה ולא אחריה, הוא ההבדל בין עסקה שעובדת למספרים לבין עסקה שמפתיעה לרעה בסגירה.