גולדן ויזה יוון - הסף שעלה, ההגבלות שנוספו, ואיך זה עובד היום

גולדן ויזה יוון היא אחת התוכניות הפופולריות בעולם למגורים אירופאיים תמורת השקעה, אבל התוכנית שקיימת היום שונה מהותית מזו שהושקה ב-2013. הסף עלה, ההגבלות התרבו, ואזורים שלמים פשוט יצאו מהמסלול הזול.

מי שמגיע לשיחה איתי עם המידע שקרא לפני שנתיים, לרוב מגיע עם ציפיות לא מעודכנות. הנה מה שהשתנה, ומה המצב בפועל נכון להיום.

מה זה גולדן ויזה, בקצרה

גולדן ויזה היא היתר שהייה מתחדש לחמש שנים, הניתן למשקיע ולבני משפחתו הקרובה תמורת השקעה בנדל״ן. אין דרישת שהייה מינימלית לחידוש, שמירה על ההשקעה מספיקה, ומחזיקי ההיתר נהנים מניידות חופשית בכל מדינות שנגן. מי שמתגורר בפועל ביוון לפחות 183 ימים בשנה, במשך שבע שנות מגורים רצופות, יכול לבקש אזרחות יוונית, בכפוף לבחינת שפה ואזרחות. חשוב להבין: ההיתר הוא היתר מגורים, לא אשרת עבודה, מחזיקיו אינם רשאים לעבוד ביוון.

הסיפור המקורי: 250,000 יורו לכולם

כשהתוכנית הושקה ב-2013, הסף היה אחיד: 250,000 יורו לכל נכס, בכל מקום ביוון, הסף הנמוך ביותר באיחוד האירופי באותה תקופה. הסף הזה יצר ביקוש עצום, בעיקר ממשקיעים סינים: לפי נתוני משרד ההגירה היווני, בין 2014 ל-2022 סינים היוו כ-62.8% מכלל אישורי הגולדן ויזה שהונפקו, כשטורקיה, לבנון, מצרים ובריטניה הרכיבו יחד פחות מ-16% נוספים. הביקוש הזה, שהתחזק במיוחד סביב 2019-2022, נהיה בעצמו אחד הגורמים לעליית המחירים באתונה ובאיים הפופולריים.

2023–2024: הרפורמה שסגרה את אתונה והאיים המבוקשים

ככל שהמחירים באתונה, בסלוניקי ובאיים כמו מיקונוס וסנטוריני המשיכו לטפס, גברה הביקורת הציבורית על כך שהגולדן ויזה עצמה תורמת לבעיית הדיור. הממשלה הגיבה בשני שלבים: תחילה, ב-2023, הועלה הסף במיקונוס ובסנטוריני מ-250,000 ל-500,000 יורו כשלב ביניים. בספטמבר 2024, במסגרת חוק 5100/2024, בוצעה הרפורמה המהותית: הסף במיקונוס ובסנטוריני עלה שוב, ל-800,000 יורו, ואותו סף חל כעת גם על כל אתיקה (כולל רוב אתונה ופיראוס), סלוניקי, וכל אי עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים. בכל שאר האזורים ביוון נקבע סף של 400,000 יורו. הסף המקורי של 250,000 יורו לא נעלם לגמרי, הוא נשאר זמין רק למי שרוכש נכס להמרה ממסחרי למגורים, או נכס בעל ערך היסטורי-אדריכלי הדורש שחזור מלא.

למי שכבר היה באמצע תהליך רכישה, ניתנה תקופת מעבר: חוק 5167/2024 האריך את מועד הסגירה עבור מי ששילם מקדמה של 10% עד אוגוסט 2024 והשלים את ההשקעה עד פברואר 2025. כיום, כל מועדי המעבר הללו כבר חלפו, כל בקשה חדשה כפופה במלואה לספי ה-800,000 ו-400,000 יורו.

מה עוד השתנה ב-2025 וב-2026

שני שינויים נוספים חשובים במיוחד למי ששוקל להיכנס לתוכנית היום. הראשון: אכיפה מחמירה על איסור השכרה קצרת טווח בנכסי גולדן ויזה. נכס ששימש בסיס להשקעה בתוכנית אסור לו לשמש להשכרה בסגנון Airbnb, ההפרה חושפת את בעל הנכס לביטול ההיתר ולקנס מנהלי של עד 50,000 יורו. מי שרוצה גם הכנסה משכירות קצרת טווח, צריך לרכוש נכס נפרד שאינו הנכס המזכה בוויזה.

השני: בפברואר 2026 נכנס לתוקף חוק 5275/2026, שמאחד את הליכי הבקשה למסלול דיגיטלי מרוכז, מחמיר את דרישות התיעוד לאיחוד משפחות (הוכחות תלות מעודכנות, הצהרות פיננסיות וביטוח בריאות לכל בן משפחה כבר בשלב הבקשה הראשונית), ומעגן לראשונה מסלול השקעה חלופי של 250,000 יורו בסטארט-אפים יווניים רשומים (במסגרת Elevate Greece), מסלול שאינו קשור לנדל״ן כלל, ומיועד למשקיעים שמעדיפים חשיפה יזמית על פני רכישת נכס.

הסף היום, לפי אזור

800,000 יורו - אתיקה (רוב אתונה ופיראוס), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, וכל אי עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים. הנכס חייב להיות יחידה בודדת בשטח מינימום 120 מ״ר.

400,000 יורו - כל שאר אזורי יוון, כולל רוב הפלופונס, רוב כרתים ואיים קטנים יותר. גם כאן, יחידה בודדת בשטח מינימום 120 מ״ר.

250,000 יורו - רק להמרת נכס ממסחרי למגורים, או לשחזור נכס היסטורי-אדריכלי. במסלול הזה אין דרישת שטח מינימום, אבל יש דרישה מהותית: השינוי בייעוד או השחזור חייבים להיות מושלמים לפני הגשת הבקשה לתושבות.

מה חשוב לדעת לפני שבוחרים נכס

כמה נקודות שחוזרות בכל שיחת ייעוץ: סכום ההשקעה המזכה חייב להגיע ממקורות עצמיים של המשקיע, מינהל התוכנית אינו מכיר בכספי מימון או משכנתא לצורך עמידה בסף. הנכס חייב להישאר מעל סף הכניסה כל עוד רוצים לחדש את ההיתר, מכירה חלקית שמורידה את השווי מתחת לסף עלולה לסכן את החידוש. וניתן למכור את הנכס המקורי ולהחליף אותו בנכס אחר העומד בסף, מבלי לאבד את הסטטוס, כל עוד הרצף נשמר.

איך אנחנו ניגשים לזה

כשלקוח מגיע אלינו עם עניין בגולדן ויזה, השלב הראשון הוא תמיד לוודא שהוא מבין באיזה סף הוא נמצא בפועל, לא לפי מה ששמע, אלא לפי המיקום המדויק של הנכס שהוא שוקל. אזור שנחשב ״זול״ לפני שנתיים יכול היום להיות בדיוק באזור ה-800,000. אנחנו גם בודקים מראש אם הנכס שנבחר תואם לשימוש שהלקוח מתכנן, כי נכס ששימש בסיס לוויזה ומושכר אחר כך ב-Airbnb, זה לא עניין טכני, זו סכנה ממשית לסטטוס עצמו.

הגולדן ויזה של 2026 היא לא הגולדן ויזה שהכרתם מכתבות לפני כמה שנים. הסף גבוה יותר, האכיפה קפדנית יותר, אבל התוכנית עדיין נותנת תושבות אירופאית אמיתית בלי דרישת מגורים.

מי שבודק את הסף הנכון לאזור הנכון, לא נופל בהפתעה בשלב הבקשה.