רכישת נכס ברומניה: על שם יחיד או חברה?

רכישת נכס ברומניה על שם יחיד או באמצעות חברה: מה עדיף ומתי

אחת השאלות הראשונות שעולות אצל משקיע ישראלי שבודק רכישת נכס ברומניה היא באיזו מסגרת לרכוש - באופן אישי או דרך חברה. התשובה הראשונה, שרוב המשקיעים לא מודעים לה, היא שהמגבלה הידועה על בעלות זרים בקרקע לא בהכרח דוחפת אתכם לכיוון חברה' ולרוב, מבחינת מס, עדיף שלא. עבור רוב הרוכשים - מי שקונה דירה אחת בבניין, או בית פרטי בודד' קיימים היום פתרונות משפטיים שמאפשרים רישום אישי של הזכויות בקרקע, ולא רק של הדירה עצמה, בלי לעבור דרך חברה כלל.

מגבלת הקרקע - ולמה היא לא אומרת אוטומטית "צריך חברה"

אזרחים זרים, ובהם ישראלים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, יכולים לרכוש דירות בבניינים באופן אישי כמעט ללא הגבלה' אבל בעלות ישירה על מרכיב הקרקע (החלק היחסי בקרקע שעליה עומד הבניין, או הקרקע כולה במקרה של בית פרטי) כפופה למגבלות עבור מי שאינו אזרח האיחוד האירופי. זו הנקודה שבה רוב המשקיעים, ולפעמים גם יועצים, קופצים ישר למסקנה "אז צריך חברה רומנית". בפועל, קיימים מבנים משפטיים ייעודיים שמאפשרים למשקיע ישראלי יחיד לרשום את זכויותיו בקרקע' או בחלק היחסי ממנה' ישירות על שמו, בלי המעטפת של חברה. במשרדנו פיתחנו כמה פתרונות כאלה, המותאמים לסוג הנכס (דירה בבניין מול בית פרטי) ולנסיבות הספציפיות של הרוכש.

למה רכישה אישית, גם עם קרקע, היא בדרך כלל העדיפה למשקיע היחיד?

עבור משקיע שרוכש נכס אחד, למגורים או להשקעה, רכישה אישית' כולל רישום אישי של הזכויות בקרקע דרך הפתרון המשפטי המתאים' היא בדרך כלל העדיפה, ולא רק מבחינת פשטות. הסיבה היא מיסוי: הכנסה משכירות על נכס בבעלות אישית ממוסה ברומניה בשיעור מס אישי יחסית נמוך (נכון להיום, סביב 10%), ובישראל תושב ישראלי מדווח על ההכנסה ומקזז את המס ששולם ברומניה מול המס החל בישראל, מכוח אמנת מניעת כפל המס. לעומת זאת, החזקה דרך חברה יוצרת שכבת מיסוי כפולה: מס חברות על ההכנסה, ואז מס דיבידנד נוסף כשהרווחים נמשכים לכיס המשקיע. עבור מי שרוכש נכס אחד ומתכנן למשוך את התשואה השוטפת ולא להשקיע אותה מחדש, הרכישה האישית' כולל הפתרון לרישום הקרקע' כמעט תמיד עדיפה על פני חברה, גם כשהחברה הייתה טכנית אפשרית.

מתי חברה בכל זאת נכנסת לתמונה

ככל שהיקף ההשקעה גדל' מספר יחידות, פעילות שכירות מתמשכת, או כוונה להשקיע את הרווחים מחדש בעסקאות נוספות במקום למשוך אותם לישראל - שיקולי המס עשויים להטות את הכף לכיוון חברה. חברה רומנית קטנה עשויה להיות כפופה למשטר מס חברות מופחת (מיסוי "מיקרו-חברה", בשיעור בודד אחוזים, בכפוף לתקרת מחזור ולתנאים שמשתנים מעת לעת), וכל עוד הרווחים נשארים בתוך החברה ומושקעים מחדש, שכבת מס הדיבידנד כלל לא מופעלת. במילים אחרות: החברה משתלמת כשהמשקיע בונה תיק נכסים ומגלגל רווחים, לא כשהוא רוכש נכס בודד ומצפה לתזרים שוטף לכיס.

המחיר הנסתר של מבנה חברה

מעבר לשכבת המס הכפולה, חברה רומנית מחייבת הנהלת חשבונות שוטפת, דוחות שנתיים, ולרוב ליווי של רואה חשבון מקומי - עלויות קבועות שרצות בלי קשר לשאלה אם הנכס מניב באותה שנה תשואה גבוהה או נמוכה. יש גם היבט של מורכבות תפעולית: העברות כספים בין המשקיע לחברה, ניהול תזרים, ודיווח כפול (ברומניה ובישראל) על פעילות החברה ולא רק על ההכנסה מהנכס. עבור משקיע עם נכס אחד, העלויות הקבועות האלה' בנוסף לשכבת מס הדיבידנד' הן בדיוק הסיבה שבגללה עדיף לפתור את סוגיית רישום הקרקע באופן אישי מלכתחילה, במקום לפתוח חברה רק כדי להתגבר על מגבלת הקרקע.

מה קובע בפועל את ההחלטה

שני גורמים מכריעים ברוב המקרים: היקף הפעילות - נכס בודד כמעט תמיד נוטה לרכישה אישית עם פתרון רישום מתאים לקרקע, תיק נכסים מתרחב נוטה לכיוון חברה; וכוונת המשקיע לגבי הרווחים - מי שמתכנן להשאיר רווחים בתוך מבנה ולהשקיע אותם מחדש נהנה ממשטר המס המופחת של חברה בלי להפעיל את שכבת הדיבידנד, ואילו מי שמתכנן למשוך את הרווחים לישראל באופן שוטף כמעט תמיד עדיף לו במבנה אישי. סוג הנכס' דירה או בית עם קרקע' כבר אינו הגורם המכריע כפי שהיה בעבר, מרגע שקיים פתרון לרישום אישי של הקרקע.

למה כדאי להחליט על זה לפני החתימה, לא אחריה

מעבר ממבנה רכישה אחד לאחר אחרי שהנכס כבר נרכש כרוך בעלויות משמעותיות' ולעיתים בעסקה נוספת לכל דבר, עם מס רכישה ומע"מ נוספים. הבדיקה הנכונה מתבצעת לפני החתימה על עסקת הרכישה, בשיתוף רואה חשבון שמכיר את המיסוי הרומני ואת המיסוי הישראלי, ולא רק בשיתוף עורך הדין המלווה את העסקה. עורך דין יכול לוודא שהמבנה המשפטי תקין ושהזכויות רשומות כראוי; השאלה איזה מבנה משתלם יותר מבחינת מס היא שאלה שדורשת ליווי חשבונאי-מיסויי לצד הליווי המשפטי, במיוחד כשמדובר בשתי מערכות מס במקביל.

האמור במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה, ואין להסתמך עליו ככזה. המידע נכון למועד פרסומו בלבד; דינים, תקנות ושיעורי מס במדינות הזרות הנזכרות עשויים להשתנות מעת לעת, וייתכנו נסיבות ספציפיות המשפיעות על תחולתם על מקרה נתון. פרסום מאמר זה אינו יוצר יחסי עורך דין-לקוח בין הקוראים לבין משרד אילן ליבוביץ ושות'. לפני קבלת כל החלטה להשקעה או ביצוע כל פעולה משפטית, מומלץ לפנות לייעוץ פרטני המותאם לנסיבותיכם.