רכישת נכס בבולגריה - המדריך המשפטי המלא למיסוי

מיסוי: כמה באמת עולה הרכישה

אגרת נוטריון, אגרת רישום ומס העברה מקומי

בעסקת נכס ישירה חלות שלוש עלויות במצטבר. אגרת הנוטריון מחושבת לפי תעריף רשמי מדורג, והיא מוגבלת בתקרה של כ-3,000 יורו (נטו ממע״מ), כך שבעסקאות גדולות היא מפסיקה לגדול. אגרת המדינה לרישום במרשם המקרקעין עומדת על 0.1% ממחיר הרכישה או מהשווי לצורכי מס שקבעה הרשות המקומית, הגבוה מביניהם. והעלות המשמעותית ביותר, מס העברה מקומי בטווח של 0.1% עד 3%, שכל עירייה קובעת בעצמה: בערים הגדולות, סופיה, פלובדיב, ורנה ובורגס, השיעור עומד על 3% מהמחיר או מהשווי לצורכי מס, הגבוה מביניהם. בדרך כלל הקונה נושא בעלויות אלה, אלא אם הוסכם אחרת.

עסקת מניות: הפטור שמסביר הרבה עסקאות גדולות

ברכישת נכס באמצעות עסקת מניות (רכישת החברה המחזיקה בנכס), משולמת רק אגרת נוטריון מוגבלת לאישור הסכם העברת המניות ואגרה קטנה לרישום במרשם המסחרי, ללא מס העברה מקומי וללא אגרת רישום מקרקעין כלל. מכירת מניות גם פטורה ממע״מ. בעסקה של מיליון יורו בסופיה, ההפרש הוא כ-30,000 יורו, וזו בדיוק הסיבה שעסקאות מסחריות גדולות רבות מובנות כעסקת מניות. התמורה: בדיקת נאותות עמוקה יותר של החברה עצמה, כולל חבויות עבר.

מע״מ על נכסים חדשים

מכירת מבנים שגילם פחות מחמש שנים, יחד עם הקרקע הצמודה להם, חייבת במע״מ בשיעור 20%. מבנים שגילם מעל חמש שנים, וכן קרקע שאינה חלקה מוסדרת, פטורים ממע״מ, כאשר למוכר שמורה אפשרות בחירה לגבות מע״מ גם על עסקה פטורה, משיקוליו (בעיקר לצורך ניכוי מס תשומות). ברכישה מיזם/קבלן של דירה חדשה, המע״מ בדרך כלל כבר כלול במחיר המוצג, אך יש לוודא זאת במפורש בחוזה.

מס רווח הון - יחיד מוכר

יחיד המוכר נכס בבולגריה חייב במס בשיעור אחיד של 10% על הרווח - ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המתועד, בהפחתת ניכוי סטטוטורי של 10%. עבור מוכר זר שאינו תושב, המס נגבה כניכוי במקור סופי באותו שיעור. אלא שהחוק הבולגרי מעניק פטורים יוצאי דופן בנדיבותם: מכירת דירת מגורים אחת בשנה פטורה לחלוטין ממס אם הנכס הוחזק מעל שלוש שנים; מכירת עד שני נכסים נוספים פטורה אם הוחזקו מעל חמש שנים; ונכסים שהתקבלו בירושה פטורים תמיד. במילים פשוטות: משקיע שקונה, מחזיק שלוש שנים ומוכר - לא משלם מס רווח הון כלל. להשוואה, פורטוגל ממסה רווחי הון בשיעור של עד 28%, ספרד 19%-26%. זהו אחד המשטרים הנוחים ביותר באיחוד האירופי למשקיע סבלני.

מס רווחי הון - מוכר חברה

חברה בולגרית המוכרת נכס חייבת במס חברות אחיד של 10% על הרווח - השיעור הנמוך באיחוד האירופי, זהה לשיעור החל על יחידים. חלוקת הרווח כדיבידנד לבעל מניות זר כפופה לניכוי במקור נוסף של 5% בלבד, גם הוא מהנמוכים באירופה. השילוב של 10% מס חברות ו-5% מס דיבידנד הופך את מבנה ההחזקה באמצעות חברה בולגרית (OOD), שהוא ממילא הכרחי עבור ישראלים כשמדובר בקרקע, לנוח גם מבחינה מיסויית.

מס על הכנסה משכירות

הכנסת שכירות של יחיד ממוסה בשיעור אחיד של 10%, לאחר ניכוי הוצאות אוטומטי של 10% מהברוטו, ללא צורך בהצגת קבלות. המס האפקטיבי: 9% מההכנסה הגולמית. דוגמה: על שכירות שנתית של 10,000 יורו, בסיס המס הוא 9,000 יורו והמס 900 יורו בלבד. עבור משכיר באמצעות חברה, ההכנסה נכללת ברווח החייב במס חברות של 10% (בניכוי הוצאות בפועל).

מס רכוש שוטף (ארנונה) ואגרת פינוי אשפה

מס הרכוש השנתי נקבע על ידי כל אחת מ-265 העיריות בטווח סטטוטורי של 0.1 עד 4.5 פרומיל (לא אחוז, פרומיל) מהשווי לצורכי מס של הנכס. חשוב להבין: השווי לצורכי מס נמוך בדרך כלל פי 3 עד 5 ממחיר השוק, ולכן הסכומים בפועל נמוכים מאוד, בסופיה, למשל, השיעור עומד על כ-1.875 פרומיל, ובעל דירה טיפוסית משלם בפועל עשרות עד מאות בודדות של יורו בשנה. תשלום מלוא המס עד 30 באפריל מזכה בהנחה של 5%.

לצד המס חלה אגרת פינוי אשפה שנתית, שהיא לרוב גבוהה מהמס עצמו. שינוי רגולטורי שחשוב להכיר: החוק הבולגרי קבע מעבר לשיטת חישוב חדשה לפי עקרון ״המזהם משלם״ (חיוב לפי כמות אשפה בפועל, במקום אחוז מהשווי לצורכי מס), אך יישום הרפורמה נדחה בפועל ומרבית העיריות, כולל סופיה, ממשיכות בינתיים בשיטה הישנה. בעלי נכסים, ובפרט נכסים מסחריים, צריכים לעקוב אחר ההחלטות של העירייה הספציפית, שיטת החישוב שתאומץ עשויה לשנות משמעותית את גובה האגרה.

היורו מייתר את שיקול המטבע

מאז 1 בינואר 2026 בולגריה היא חברה בגוש היורו, וכל השומות, המסים והתשלומים מתנהלים ביורו. עבור המשקיע הישראלי זו נקודה מיסויית-תפעולית שקטה אך משמעותית: אין עוד צורך בהמרות לב-יורו, אין סיכון שער בין מטבע הנכס למטבע ההכנסות, וההשוואה מול שווקים אחרים באירופה נעשית ישירות באותו מטבע.

עלויות נוספות לתקצוב מלא

הון עצמי למקדמה, שכר טרחת עורך דין עצמאי, עלויות הקמת חברה בולגרית (כאשר העסקה כוללת קרקע - כ-500 עד 1,000 יורו על ההקמה, בתוספת הנהלת חשבונות שוטפת), תרגומים נוטריוניים ואפוסטיל, עמלות תיווך, ורזרבה כספית למצבים בלתי צפויים.

מימון ובטחונות: כיצד הבנקים עובדים בבולגריה

כאשר הרכישה ממומנת על ידי בנק, המשכנתא נכנסת לתוקף עם חתימת שטר משכנתא נוטריוני ורישומו במרשם המקרקעין. רישום המשכנתא תקף לעשר שנים וניתן לחדשו לפני תום התקופה; חידוש מאוחר משחזר את תוקף המשכנתא, אך מעניק לה דירוג עדיפות חדש ממועד החידוש בלבד, נקודה קריטית מבחינת הבנק, ולכן הבנקים מקפידים לחדש בזמן.

בנקים בולגריים מרכזיים מעמידים מימון גם לרוכשים זרים, אך בתנאים שונים מאלה של תושבים: יחס מימון (LTV) של כ-50% עד 70% לזרים, לעומת עד 80%-85% לתושבים; ריבית של כ-3.5% עד 5% לזרים, לעומת כ-2.7% עד 3.2% לתושבים מקומיים; ותקופת הלוואה מרבית של 15 עד 20 שנה. הבנק דורש שהנכס יהיה נקי מכל שעבוד קודם, מבצע בדיקת נאותות והערכת שווי עצמאיות משלו, ואינו משחרר את כספי ההלוואה לפני שהמשכנתא שלו נרשמה כדין במרשם המקרקעין.