ארצות הברית
שווי שוק הנדל״ן למגורים בארה״ב עומד על כמעט $50 טריליון - הגדול בעולם. אבל ״ארה״ב״ היא לא שוק אחד. מה שעובד בפלורידה לא עובד באוהיו. מה שנכון לגבי מיסוי בטקסס שונה לחלוטין ממה שנכון בניו יורק. המשקיע הישראלי שמגיע לשוק האמריקאי בלי הכרה מקומית עמוקה - משלם שכר לימוד יקר.
אנחנו עובדים בארה״ב עם שלושה קהלים: משקיעים שמחפשים עסקאות פליפ או השבחה והשכרה, בין אם מדובר בסינגל או מ ולטי פמילי, יזמים שמפתחים פרויקטים, ומארגני קבוצות רכישה שזקוקים לנאמן אמין. לכל אחד מהם - מסלול שונה, מבנה משפטי שונה.
למה ישראלים משקיעים בארה״ב?
ישראל נכנסה לרשימת עשרת המשקיעים הגדולים בעולם בנדל״ן מסחרי בארה"ב ובאירופה ב-2024, לפי דוח JLL השנתי. זה לא מקרי, המשקיע הישראלי מכיר את השוק האמריקאי, מרגיש נוח עם הדולר, ומחפש תשואות שלא קיימות בישראל.
השוק האמריקאי מאפשר מה שרוב השווקים האחרים לא מאפשרים - כניסה מהירה, יציאה מהירה, ומנגנונים מפותחים לעסקאות פליפ, קבוצות רכישה ומולטי-פמילי. מחיר הבית החציוני בארה"ב עומד על כ-$412,000, עם פיזור עצום בין שווקים: וילה בפלורידה, דירה בניו יורק, ופרויקט בטקסס הם שלושה עולמות שונים לחלוטין.
מה צריך לדעת לפני שמשקיעים?
ארה״ב היא שוק מפותח, אבל מורכב. מבנה המס הפדרלי-מדינתי שונה בכל מדינה, ומה שמותר בפלורידה לא בהכרח נכון לניו יורק. משקיע זר חייב להחזיק בישות משפטית מקומית, בדרך כלל LLC, לצורכי מיסוי, הגנה על נכסים וניהול שוטף. עסקאות פליפ חייבות בדיקת due diligence מהירה ומקומית, הבדל של שבוע יכול להיות הבדל של עסקה.
הליווי שלנו בארה״ב
אנחנו עובדים בארה״ב עם שלושה מסלולים נפרדים. למשקיע - זיהוי עסקה, בדיקת נאותות, ליווי משפטי וסגירה. ליזם - מבנה משפטי, הסכמי שותפות, וחיבור לצוות מקומי. למארגן קבוצת רכישה - נאמן ישראלי מוסמך שמחזיק בכספי השותפים ומעביר לחברת הטייטל בהתקיים התנאים.
למה דווקא אנחנו?
כי ארה״ב דורשת שני דברים שקשה למצוא יחד: הכרה עמוקה של השוק האמריקאי - איך עסקת פליפ באמת עובדת, מה תפקיד חברת הטייטל, איך נבנה מבנה LLC נכון, ואמון מלא מצד המשקיע הישראלי שמוציא כסף מהארץ. למארגני קבוצות - אנחנו הנאמן הישראלי שמחזיק בכספי השותפים ומעביר לחברת הטייטל רק עם התקיימות התנאים המוסכמים. המשקיע לא שולח כסף לאמריקה - הוא שולח לעו"ד ישראלי שמכיר, שמבין.
